同致行2006年深圳市坭岗村城中村改造的项目评价的报告.doc

深圳市坭岗村城中村改造 项目评价报告  投 资 商：大益置业建筑（深圳）有限公司 编制单位：同致行（中国）地产顾问有限公司 完成时间：二零零六年四月八日 大益置业建筑（深圳）有限公司： 承蒙贵公司信任，委托我司编制《深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告》。 我司项目小组接受任务后，经过对本地块所处市场环境、地块自身条件和旧改特点的研究，结合贵公司实际情况，提出了本地块开发的评价报告。 《深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告》是我司项目小组成员通力合作的成果，同时也是全司人员多年经验及集体智慧的结晶。现提供给贵公司，供贵公司决策参考。 谨致商祺！ 同致行（中国）地产顾问有限公司 二零零六年四月八日 目 录 1.项目评价 1 1.1项目位置及区位评价 1 1.2项目用地现状评价 2 1.3项目周边环境与景观评价 3 1.4项目初步经济技术指标评价 3 1.5项目用地优缺点评价 5 1.6项目周边生活配套设施评价 6 2.法律政策风险评价 7 2.1项目用地法律手续现状 7 2.2合作方式及风险评估 7 3．房地产市场评价 8 3.1深圳市房地产市场总体评价 8 3.2深圳市房地产市场后市展望 17 3.3项目附近区域房地产市场评价 22 3.4项目附近区域在售楼盘销售情况分析 25 3.5可能的目标客户分析 26 4开发建议 27 4.1开发方向建议 27 4.2开发计划建议 28 5.财务效益评价 31 5.1成本预测 31 5.2税务分析 32 5.3投资收益预测 33 5.4投资使用计划及启动资金 36 5.5项目财务评价 38 6结论 39 6.1风险、机会、优势、劣势分析 39 6.2结论 40 附表 41 附表1 坭岗村城中村改造项目损益表 41 附表2 坭岗村城中村改造项目全投资现金流量表 42 1.项目评价 1.1项目位置及区位评价 1.1.1项目位置 本项目用地东临红岗西村，西临教育学院花场，北临二线巡逻道，南临笋岗西路。中间剔除金银苑、碧清花园、星湖花园三个商品房小区及风光小学。行政区划上归罗湖区管辖。 图1：项目位置图 1.1.2区位评价 本项目位于罗湖区与福田区的交接地带。东为罗湖区的清水河片区。西与深圳最早的富人区—银湖别墅区享都市的繁华 改造用地面积 13.44万平方米 容积率 5——5.5 覆盖率 25%——30% 总建筑面积 67.2万平方米——73.92万平方米 住宅面积 53.76万平方米——59.136万平方米 商业面积 13.44万平方米——14.784万平方米 还迁面积 24.6万平方米 可售面积 41.6万平方米——48.32万平方米 可售住宅面积 28.16万平方米——33.54万平方米 可售商业面积 13.44万平方米——14.784万平方米 公共配套面积 10,000平方米 平均建筑高度 18——20层 商住比 2：8 车位 4300个 根据利润最大化原则，本项目取5.5的容积率，其他经济技术指标均与5.5的容积率对应。 （1）从以上规划要点看，商业面积较大。如此大的商业面积是否与市场需求相一致还需深入论证。原因有以下几点： ①目前附近片区商业氛围非常弱。 ②本片区与罗湖、福田的其他区域处于相对断裂的状态，偏居一隅。 ③片区的人口较少，自身没有足够的人口支撑如此大的商业。 ④按照30%的覆盖率来算，假设整个项目底层全部做商业，整个项目将有将近四层作为商业，而非底商的商业产生的收益有限。 （2）本项目规划有4,300个车位。本项目商业面积达14.784万平方米。按常规，商场每100平方米需要0.5个车位，所以商业部分需要739个车位。余下3,561个车位给住宅部分。 本项目按照平均每户90平方米(深圳的平均住宅面积)的建筑面积算，大约有6,571户，按照车位比1：1算，需要有6,571个车位。所以本项目规划中车位的个数是不够的。 （3）根据容积率和建筑高度的规划，本项目的建筑形态基本为小高层和高层建筑。 （4）由于本项目的还迁面积较大，将采取分期拆迁、分期还建的方法操作。对开发商而言，还建会增加前期启动资金，降低资金使用效率，同时也增大了投资风险。但是，通过分期销售与分期还建相结合，将会相应地提高资金使用率，降低风险。 1.5项目用地优缺点评价 1.5.1 优点评价 （1）宗地面积较大，规划和建设上具有回旋空间。对重树片区形象较为有利，同时也有利于分期开发和灵活选择开发方案。 （2）规划指标具有弹性空间，便于开发商根据市场情况及战略要求确定开发方案。 （3）地处罗湖、福田交接地带，区域配套齐备。紧邻主城