思源顾问2006年烟台市天鸿凯旋城5号6号楼市场的研究及的设计建议.ppt

思源顾问 天鸿凯旋城5＃、6＃楼市场研究及设计建议 提 纲 1.烟台市住宅市场研究 2.烟台市客户需求分析 3.天鸿凯旋城5＃、6＃楼设计修改建议 附录.烟台市房地产市场概览 在售住宅基本信息(1) 在售住宅基本信息(2) 在售住宅项目总结 烟台市在售住宅项目总量不大，大多数在售项目已经进入尾盘销售期可供购买住宅面积大约45万平米左右 在售住宅主要集中在莱山区，开发区供应量其次，芝罘区除本项目外只有华侨公寓在售；莱山区在售项目海景房可购买量不多，约30万平米左右，开发区只有逸海翠庭项目整体规划较好 海景项目主力户型基本在150平米以上，部分项目以180平米以上四居作为项目主力产品 在售项目中基本为毛坯交房，产品形式较单一 海景房均价已超过4500元/平米，部分项目价格超过7500元/平米 烟台海景房整体销售状况较好，产品较好的项目基本都出现抢购的现象，购买力强劲 即将入市住宅 近期土地出让状况 土地市场总结 结合本项目海景高档住宅来看： 烟台市在出让土地中，幸福村改造带来的土地放量为未来烟台市房地产市场带来近30万的供应量，但地块位置及周边环境，使得其规划高档住宅的可能性不大，对本项目后期的冲击不是非常严重。 06年新供应土地中，3号、7号、8号宗地，位置较理想，将在以后的拍卖中进一步观察 提 纲 1.烟台市住宅市场研究 2.烟台市客户需求分析 3.天鸿凯旋城5＃、6＃楼设计修改建议 附录.烟台市房地产市场概览 凯旋城成交客户分析 凯旋城一期已成交199套，成交均价8457元/平米 凯旋城成交户型分析 客户需求调研说明 调研目标：了解烟台市高档住宅消费者需求特征，为本项目5＃、6＃楼前期定位及设计提供市场指导 样本选择：凯旋城已购买客户及烟台年收入超过30万的家庭 问卷数量：调研客户176个，收到问卷113份，其中，有效问卷64份 样本结构：有效问卷中，48份为凯旋城已购买客户，16份为其他高档住宅购买客户 客户需求调研样本背景资料分析 样本年龄结构及其相关产品选择 居住型高档公寓购买目的及面积 超高层住宅购买意向 居住型高档公寓购买价格分析 功能空间需求 朝向及装修 被访者在朝向及装修问题上，意见统一 朝向最好是南北通透，其次是东向，西向住宅是烟台人最不能接受的住宅朝向 住宅装修，仅有1人选择了厨卫精装修，其他全部选择毛坯 原因：烟台商品房发展起步较晚，精装修产品目前在市面上没有出现，烟台居民对精装修产品没有成型的概念，担心装修风格统一不能彰显主人品味等；此外烟台生活节奏较缓和，居民有能力也有时间装修自己的居所 客厅及主卧面积统计 采光及朝向选择 居住型高档公寓层高的选择 居住型高档公寓物业管理需求分析 投资型酒店式公寓购买目的 投资型酒店式公寓购买面积及价格 酒店式公寓的朝向及景观问题 投资型酒店式公寓层高问题 投资型酒店式公寓交付标准及后期运营管理机构问题 办公物业选择问题 项目供暖及采暖方式 被访者认为居住型高档公寓应采取集中供暖方式，而采暖较认可现有的地板采暖 SOHO写字公寓/投资型酒店式公寓，由于主要用于投资，大多数被访者希望能采用分户式供暖(在了解分户式供暖产品后)，而室内采暖由于担心地板式采暖在后期维护的不便利性，部分被访者希望采用中央空调或者散热片，但数量不多 室内空调问题 社区配套及配套商业 客户需求访问结论 朝向：烟台客户对朝向要求敏感，南北通透住宅最为理想，西向户型不被烟台认可 海景和采光：在保证海景的前提下，也要保证采光，起居室面海，主卧采光 楼层问题：为了保证最佳的观海效果，在没有遮挡的情况下，越低的楼层越受到烟台高端客群的认可，高层住宅可能在观海效果上有所欠缺，但年轻客户认可高层，只要价格控制合理，高层户型市场问题可以得到解决 户型问题：独立门厅，完整主卧套系 提 纲 1.烟台市住宅市场研究 2.烟台市客户需求分析 3.天鸿凯旋城5＃、6＃楼设计修改建议 附录.烟台市房地产市场概览 本案户型设计建议 居住型高档公寓部分： 与1-4号楼形成差异化，控制户型面积，保证南北通透 户型多样化，可以考虑部分楼层穿插复式户型； 端单元户型面积适当增加，突出端单元采光优势； 起居室观海，主卧采光，至少一个卫生间可自然采光 独立门厅设计、主卧套系完整 控制公摊面积 投资型酒店式公寓部分： 弱化西向住宅、重点强调景观，避免无景观又西向的户型出现 控制单套面积，主力户型60－80平米一居 户型多样化，局部设计loft产品， 项目营销推广建议 本项目位于烟台传统中心位置，稀缺的烟台市大马路海景成为本项目最大卖点，而项目周边没有在售物业可比较，利于项目定价并制定销控目标，但不能同本项目1-4号楼价格出入过大，还天名人5号楼销售受影响就是由于价格超出前期过高 海景公寓，从观海效果考虑，在没有遮挡的前提下，