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房地产估价报告 估价项目名称：虞**、葛**位于上虞市曹娥街道渡江路24号401室住宅房地产司法评估项目 估价委托人：宁波市镇海区人民法院 估价机构：宁波信德房地产土地评估有限公司 注册房地产估价师：胡平宇 徐江沙 估价报告出具日期：2017年01月06日 致估价委托人函 甬信评字217010003号 宁波市镇海区人民法院: 受贵院委托，宁波信德房地产土地评估有限公司（以下简称本公司）对贵院（2016）浙0211法委评151号《司法评估委托书》委托办理的申请执行人宁波市镇海**煤炭有限公司与被执行人上虞市**煤炭有限公司、虞**买卖合同纠纷一案中所涉及的被执行人虞**、葛**共同所有的位于浙江省上虞市曹娥街道渡江路24号401室，建筑面积为48.46平方米，分摊土地使用权面积为11.60平方米，属出让住宅用地（终止日期为2070年12月31日）的住宅房地产的市场价值进行评估，估价目的是为司法拍卖提供参考依据而评估房地产市场价值，价值时点为2017年01月04日。 遵照国家有关房地产评估的规范，本公司评估人员在2017年01月04日至2017年01月06日按照必要的评估程序对委托评估的房地产实施了实地勘察，市场调查。本着客观、独立、公正、科学的原则，采用比较法，对估价对象房地产进行了评估。经过评估人员科学周密、细致的测算，并结合估价经验，根据估价目的，遵循估价原则，确定估价对象的市场价值为人民币22.94万元，大写金额为人民币贰拾贰万玖仟肆佰元整（RMB 229,400.00元），详见附件评估清单。报告使用期限2017年01月06日至2018年01月05日。 特函告贵方。 此致！ 宁波信德房地产土地评估有限公司 法人代表：胡平宇 二Ｏ一七年一月六日  目 录 注册房地产估价师声明 3 估价的假设和限制条件 4 房地产估价结果报告 6 （一）估价委托人 6 （二）估价机构 6 （三）估价目的 6 （四）估价对象 6 （五）价值时点 9 （六）价值类型 9 （七）估价依据 9 （八）估价原则 10 （九）估价方法 10 （十）估价结果 10 （十一）估价人员 11 （十二）估价作业期 11 附件 12 附录一、估价对象实景照片 附录二、估价对象地理位置图 附录三、评估清单 附录四、《房屋所有权证》复印件 附录五、《国有土地使用证》复印件 附录六、《司法评估委托书》复印件 附录七、评估人员资格证明复印件 附录八、评估机构营业执照复印件 附录九、评估机构资格证书复印件 附录十、准予变更登记通知书  注册房地产估价师声明 我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明： （1）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载，误导性陈述和重大遗漏。 （2）本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。 （3）我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。 （4）我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 （5）我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》、GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 （6）注册房地产估价师胡平宇、徐江沙已于价值时点2017年01月04日对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录。 （7）没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 （8）参加本次估价的注册房地产估价师人员 估价师姓名 注册号 签名 签名日期 胡平宇 3320020060 年 月 日 徐江沙 3320160057 年 月 日  估价的假设和限制条件 （一）一般假设 1. 估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。 2. 估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，我们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，但未予以核实，在无理由怀疑其合理性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。 3. 市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。 4. 注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。 5. 估价对象在价值点的房地产市场为公开、平等、的交易市场，即能满足条件（）