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房地产评估2
房地产估价 主讲教师: 尹正 管理工程系 第八章 长期趋势法 基本要求? ： 1、了解长期趋势法的基本原理 2、掌握长期趋势法的基本方法 第一节? 长期趋势法的基本原理 1、长期趋势法的含义 长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法、特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。 其本质是让过去告诉未来。 2、长期趋势法的理论依据 长期趋势法的理论依据是：房地产价格通常会有上下波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。 3、长期趋势法的适用对象和条件 长期趋势法适用的对象是价格无明显季节性波动的房地产，运用条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实。 4、长期趋势法的操作步骤 (1)搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以确保真实、可靠。 (2)整理上述搜集到的历史价格资料，将转其化为同一标准，并按时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图。 (3)观察、分析该个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式(或数学模型)。 (4)以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。 5、长期趋势法主要的方法 ⑴数学曲线拟合法 ⑵平均增减量法 ⑶平均发展速度法 ⑷移动平均法 ⑸指数修匀法 第二节 长期趋势法的功用 ⑴用于收益法中对未来净收益等的预测 ⑵用于市场法中对可比实例价格进行交易日调整 ⑶用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力 ⑷用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏 结 束 * * *
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