合富辉煌新“国八条”影及应对建议.docVIP

 目 录 一、新“国八条”政策解析 3 1、新政思路：逻辑思路清晰 3 2、新政亮点：行政直接干预价格 3 3、问责可操作性加强 3 4、抑制需求差异化加强 4 5、突出强调放大供给 4 二、新“国八条”对整体市场的影响 4 1、空间格局：加速三四线城市布局 4 2、运营模式：高周转企业冲击小 5 3、市场形态：央企洗牌，专注三四线企业超车 5 4、产品结构：刚需高端受益、改善型压力大 5 5、未来预期：量平价稳 5 三、新政下省内不同类型项目的影响 6 1、省内二线城市(青岛)高端住宅 6 2、省会城市(济南)中心区高端住宅 7 3、二线城市(济南)中高端享受型产品 8 4、二线城市(济南)中端住宅 9 5、省内三线城市高端住宅 10 6、小结：二线城市中高端住宅受冲击最大 11 四、措施建议 11 1、营销策略： 11 2、产品策略： 12 3、企业战略： 12 附 新“国八条”内容及分析 13  国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了新的“国八条”政策措施。 一、新“国八条”政策解析 1、新政思路：逻辑思路清晰 此轮“国八条”新政采用行政手段全面强化限购，限制过多资金购置房产，继续压制需求，采用行政手段继续加大商品住宅用地投放，加大保障房建设，以期望尽快增加供给，逆转供需关系采用行政手段严格土地价格控制，阻断房价高，地价高，房价更高的循环链。 首次全面行政化干预房价调控。第一次提出要地方政府制定新建住房价格控制目标，地方政府给出一个明确的答案地方政府的责任更加明确。近几年，房地产调控中提及使房价保持在一个合理水平，实际上中央地方标准，难以评定调控房价的效果了。明确房价涨幅；明确房价水平；明确房价收入比近重庆市提出本市家庭收入67年可以买房。参照系，地方政府控制房价政策的力度更大范围更广 3、问责可操作性加强 文件“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制”，并明确了问责的具体范围。“国八条”将中央对地方政府问责的内容一一列出，与过去的问责制度相比，有了详细考核指标，“年度新建住房价格控制目标”、“新建住房价格上涨幅度”“保障性安居工程目标任务”等内容都是民众可以直接感知的，地方政府调控房价的回旋余地缩小。 需求差异化加强 文件明确“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税”、“家庭二套房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”、“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。与以往相比，房地产市场的自住或自住兼投资的普通住宅购房者购房不超过5年的，转让住房也将全额征收营业税；对于改善性需求，二套房首付再次提升10个百分点，将更加苦不堪言；明确要求热点城市执行限购，在一线城市全面限购后，投资客往二三线城市转移的步伐将被打乱。 放大供给 文件提出“各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源”、“可以把建制镇纳入住房保障工作范围”、“商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量”、“大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地”。“国八条”首次规定了将建制镇纳入住房保障工作范围，并提出了保障性住房来源。除此之外，土地供给和中低价位的普通商品房供给增加，能够平抑楼市成交价格的上涨。 1、空间 新“国八条”政策的出台，将加企业向三四线战略布局的进程； ：高周转企业冲击小 3、市场形态： 市场调整期内，开发企业之间的竞争将更依赖于资金的充裕程度央企凭借雄厚的资金实力和强大的融资能力有望借机发力，收购、兼并项目从而对整个行业格局进行重新洗牌，而专注于三四线城市的中型开发企业也有望从调控中获益，凭借较为稳定的现金流实现规模的快速扩张 4、产品： 随着此轮新政及“限购令”细则的出台，限购令指向的改善型客群购房将被抑制，此部分客群在山东省内较多城市为主力客群，“限购令”的出台将对市场成交结构及未来产品开发产生一定影响；而“限购令”之下刚性需求产品、高端产品将相对受益，首置客群不在调控范围之内，部分首改客群将选择一步到位的终端置业。 5、未来预期：量平价稳 本次国八条最终调控效果的影响如何，取决于地方政府的执行力和市场需求对政策的适应力。政策执行力者对政策的消化能力以及严重的通胀预期，房价 三、新政下省内不同类型项目的影响 1、省