美城机构西安博达置业大兴新区沟通报告.pptVIP

在大兴新区区域打造精品舒适型城市小公馆 发展战略 市场机会 目标客群 自身资源 大兴新区未来升值空间潜力较大 区域规划与发展带来的契机 区域刚性需求较强 低单价、低总价、性价比 城西、城北区域地缘性客户为主 以经济型，首置为主的年轻群体 区域内单、即将结婚、两口之家、小三口之家等 占地小、高容积率 待拆迁，目前为机电市场 交通便利 外部环境导向 内部环境导向 塑造项目价值体系 大兴新区精品舒适型城市公馆 结合大兴新区市场与地块自身状况，确定以精品小户型公寓为主。 发展战略 项目名称 户型面积（㎡） 梯户比 阳光台365 两房(78、93、96)、三房(127~136) 3梯6户 面孔公社 两房（77-100）、三房（112-140） 2梯6户 长兴 园湖曲 两房(70、79、85)、三房(130~135) 2梯4户 汉城湖一号 两房（97）、三房（100~135） 3梯10户 悦西湖 一房（44）、两房（58、69）、三房（96、112） 3梯16户 浩林方里 两房(68~98)、三房(115~148) 2梯6户 金业观湖大第 两房（91、94、97）、三房（112~135） 2梯3户 天朗大兴郡 二房（92~102）、三房（124~131） 2梯4户 阳光新地 二房（77~94）、三房(122~130) 3梯8户 丰和坊K公馆 一房（25~46）、两房（63~80） 3梯21户 锦翔梧桐坊 一房（52、55）、两房（68） 3梯12户 龙湖MOCO 一房（35、45）、两房（80） 8梯51户 君悦华府 一房(36~45)、二房(75~93)、三房(103~125) 2梯6户 通过市场调研得出：大兴新区公寓以——3梯12户、4梯16户、3梯21户为主，住宅以2梯4户、2梯6户为主。 通过访谈市场主流产品，客户较容易接受，销量及去化速度均较好。 市场产品总结 自身项目产品发展方向 自身项目必须遵循市场主流产品 公寓以4梯16户为主，住宅以2梯4户为主。 产品的品质永远是市场竞争的最核心元素 数据来源：美城市场研发中心 37.85亩 53米 70米 190米 180米 98米 120米 4梯16户公寓 4梯16户公寓 2梯4户住宅 2梯4户住宅 项目外围主打小户型精品公寓，内部主打舒适型住宅，后期通过底层商业实现项目高溢价。 发展战略 公寓 外围临路做小户型精品公寓，产品以毛坯房控总价为主，以4梯16户为主让产品在市场上更有竞争力。 住宅 内部以2梯4户的舒适性住宅为主，填补区域市场缺乏高端舒适性住宅的需求，并以此提升整个项目的品质。 商业 商业沿大兴新规划主干道之一的星火路，拥有190米宽的昭示面，公寓楼下3层做商业，满足业主生活需求和配套的同时实现项目高溢价，利润最大化的目标 37.85亩 53米 70米 190米 180米 98米 120米 4梯16户公寓 产品类型建议和空间布局建议 发展建议 4梯16户公寓 产品空间布局建议 产品类型建议 2梯4户住宅 2梯4户住宅 因该项目西侧紧邻大新兴区主干道星火路，而且西侧拥有190米的面宽做昭示面，因此适合做商业，以此提高项目溢价。 项目靠东侧相对于星火路边的西侧环境较好，噪声污染较小适合做住宅（该区域市场上住宅楼以2梯4为主，也较受客户欢迎） 首先，通过市场调研发现该项目所处的大兴新区刚性需求较大，尤其是对于公寓需求量较大。 其次，通过市场调研发现项目所处的大兴新区公寓销量较好，而且去化速度也较快。 最后，根据本项目地块及体量，较适合做以公寓为主的产品（该区域市场上产品舒适度较高，去化较快的是4梯16户公寓） 按容积率5.5的产品策略 发展建议 主要经济指标 土地面积 37.85亩 25233平方米 容积率 5.5 总建筑面积 138784平方米 产品类型 建筑面积（平方米） 比例 住宅 50000 36% 公寓 70000 50.5% 商业（公寓地下3层） 18784 13.5% 合计 138784 100% 户型配比及面积区间 发展建议 产品类型 梯户比 建筑面积 单位面积 比例 公寓 4梯16户 70000m2 一室—45－55 m2 50.5% 两室—65－80 m2 住宅 2梯4户 50000m2 两室—85－105m2 36% 三室—110－130 m2 商业（公寓地下3层） 自由分割 18784m2 临街铺150-260m2 集中商业12000m2 13.5% 合计 —— 138784m2 —— 100% 经济型酒店 精品服饰 保健药品 美容美发 室内装饰 花店 酒吧 休闲 商业业态建议以经济型酒店为主，其他以满足日常服务需求为主 商业建议 项目商业威胁： 在项目西南方是龙湖地产北城天街20万建面的集中商业(综合类)对项目商业冲击较大。 项目商业机会