2010潍坊天同·宜江南徽派项目前期定位及整体策划报告.pptVIP

“天同·宜江南”整体营销策划报告 徽派建筑的意蕴与开发价值探讨 徽派建筑与徽文化 徽派风格别墅项目典型代表 徽派风格别墅项目典型代表 徽派风格别墅项目典型代表 徽派风格别墅项目典型代表 徽派风格别墅项目典型代表 徽派建筑的开发价值 潍坊房地产调查与现状分析 潍坊概况 潍坊目前房地产市场状况 全市代表性楼盘对比表 潍坊房市场面积区间供给存量分析 坊子区区域市场概况 区域在售类别墅项目分布图 坊子区小结 潍坊房地产市场分析：风险与机遇预测 本案规划探讨（可行性研究） 本案规划草案 多层洋房规划效果 联排别墅规划效果 会所规划效果 项目规划可行性分析：指标数据分析 数据可行性测算（一） 数据可行性测算（二） 数据可行性测算（三） 数据可行性测算（四） 小结 项目地块研究 项目研究 项目价值分析 周边竞争楼盘销售中产品因素分析 项目价值分析 项目价值分析 价值提升和实现要素对比分析表 项目SWOT分析 市场调查与市场机会分析 同类楼盘对比分析 竞争对手分析：凤栖墅1号 竞争对手分析：凤凰太阳城 竞争对手分析：普利城市花园 竞争对手分析：天润浅水湾 竞争对手分析：恒信·领海国际 小结 成功案例研究——淄博 荷塘月色 成功案例研究——荷塘月色 成功案例研究——荷塘月色 成功案例研究点评及本案应注意事项 成功案例研究心得 市调统计 市调统计 市调统计 市调统计 市调统计 市调统计 市调统计 市调统计 市调统计 市调统计 市调统计 市调统计 市调统计 市调统计 市调统计 市调统计 市调统计 市调统计 市调统计 市调总结 市场介入机会判定 项目地块介入条件与介入身份设定 潜在客户群研究 潜在客群分析 项目分析与定位 项目卖点 项目定位 定位前思考 项目总体形象定位 本案目标客户群体共有特征 具体特征、来源区域 客群定位 产品定位策略 产品布局梳理 价格定位 定价讨论（市场比较法系数修正） 成本核算法（90万/亩拿地成本） 成本核算法（拿地成本115万/亩） 定价建议 产品修正与规划建议 建议前言 总体规划策略建议 园林景观建议 园林景观建议 园林景观建议 产品建议 产品建议（一） 产品建议方案一之户型配比 产品建议（二） 产品建议方案（二）之户型配比 产品建议 产品建议（三） 产品建议（四） 产品建议（五） 产品建议（六） 功能配套建议 道路系统建议 道路系统建议 营销策略与市场推广 营销策略 差异区隔，绝对影响 视觉系统 公关活动 销售道具 样板区 营销策略 营销策略 价格策略 推广策略 推广费用预算 现场包装 推广步骤 营销工作步骤 营销工作总体计划 推盘策略 推盘节奏 价格控制（以主力产品--联排别墅为例） 营销阶段 营销行程 营销行程 阶段小结 营销阶段 阶段小结 营销阶段 阶段总结 营销阶段 营销阶段 阶段小结 具体时间安排表一 具体时间安排表二 平面表现部分 THANKS！ 探寻江南-苏杭特色之旅 目的：加强与媒体的沟通，让媒体更深层次 的体验“江南”生活氛围，在跟进的 宣传推广中能更准确的传达给客户信 息，并增加感染力。 对象：知名媒体，部分重要客户 内容：体验苏杭，感受江南生活。 市场印记： 初步树立项目纯别墅-天同·宜江南的市场形象 在潍坊地产业内建立良好的产品品质口碑 开启潍坊纯别墅时代引领别墅生活新境界 “半城风景，一生闲情” 第一销售阶段 时间：10月至2011年2月 销售目标：消化预热期积累客户,一期消化70%。实现开盘均价目标。 销售准备及支持：现场售楼处投入使用，高品质的样板组团到位 营销方向： ①高调入市，吸引市场关注，迅速提高 项目的市场知名度。建立天同·宜江南的市场认同度和知名度，提升项目品质； ②强化现场和活动的打击度和渗透能力； ③采用多层次的定向传播策略，完善客群体系； ④实现项目胜利开盘和价格的稳步提升。 活动安排： 盛大项目开盘活动 客户新年答谢会 名车试驾体验 市场印记： 表现项目良好的热销态势及口碑； 树立项目的知名度和影响力。 天同●宜江南 发现别墅价值真谛 “半城风景，一生闲情” 第二销售阶段 时间：11年3月至11年6月 销售目标：二期消化60%，一期消化90%。销售均价达到5800元/平米； 营销方向： ①持续并深入开展客户潜力深入挖掘，稳定客户到访和积累量； ②通过多渠道推广扩大市场影响力和项目市场地位； ③通过价格整合持续性的销售动力，并形成销售加速度。 活动安排： 第二次开盘活动 迎新年客户联谊会 市场印记： 以良好稳定的销售业绩凸现项目的市场形象及影响力； 在行业介质客户内建立良好的口碑营销渠道； 在潍坊地产市场建立自然、精细