仙桃龙腾·新天地项目营销推广策略竞标案2011-98页.pptVIP

2011年1-7月仙桃土地市场挂牌56宗，成交面积为1508192.05㎡，2010年已出让待开发土地量约225余万方，目前为止已出让土地待开发量约为375余万方，按照每年70-75万方的年度结转值，约持续6年多的开发周期，供应充足市场表现活跃，后续竞争亦将异常激烈。 2010年土地市场住宅用地成交均价为315.27元/㎡，2011年上半年楼面平均地价为416.64元/㎡，楼面地价持续上涨，地价的上涨必然成为推动房价上涨的动力； 土地市场成交分布上，成交地块主要集中在城南新区和老城区，城市发展重心将逐渐向南转移，城南新区将涌现更多高品质规模社区。 老城中心区：商业、金融、经济中心，无可复制的核心地段优势成为区域核心竞争力； 城西板块：目前仙桃开发最为火热的板块，区域中高端品质规模项目集中，需求旺盛，为仙桃市重点发展三大居住板块之一； 城东板块：板块人口最少，当前在售项目较少，随着和合国际城的进驻，板块影响力将逐渐提升； 城南版块：城南区是市政府所在地，并建有体育馆，体育广场等公共设施，各方面配套齐全，是几大片区中最有价值的区域； 南城新区：政府重点规划板块，仙桃城市发展重心，福星惠誉进驻将打造成为城南新区标杆性项目，对提升区域价格和价值意义重大。 供应量：目前仙桃房地产市场当前存量27.7万㎡，住宅市场后续待开发量270.3万㎡，供应量较大；其中已知在售项目2011.09-2012年上半年上市量将有54.8万㎡； 去化量：2011年1-7月仙桃整体市场去化42.3万㎡，市场需求量旺盛，去化量比去年同期上涨20%；各盘月均去化18套，比较稳定； 供应结构：110~130㎡供应量最大，占比为54%； 90~110供应次之，为20%； 130~150㎡和40~90㎡占比分别为15%、11%； 成交结构：仙桃房地产市场产品成交结构：110~130㎡户型占总成交56%；90~110㎡成交占比18%， 130~150㎡ 成交占比14%， 40-90㎡成交占比为12%。首次置业和改善型需求为主流，中大户型需求量旺盛；随着后期房价的走高，总价抗性显现，几个大盘主力户型趋向中小面积户型，中小户型将成为成交主流。 成交价格：仙桃市1-7月成交均价为3323元/㎡，7月成交均价为3500元/㎡，并在市场上首次出现圣淘沙国际花园成交均价3981元/㎡（D、E栋成交均价达到4200元/㎡ ），房价上涨势头依然强劲，预计2011年年底整体成交均价达到3500元/㎡，2012年将会达到3600元/㎡水平； 通过市场比较法，结合价格权重分析综合测算，结合本项目预期达到的品质，在现时的市场条件下，本项目的静态销售价格为： 3450元/平方米 据仙桃市场的历年平均4％-5％的动态增长性，预计本项目正式推出时，价格将为： 3600元/平方米 开发建议——产权式酒店 开发建议——商业街 商业街业态拟定分布 开发建议——公寓（SOHO） 开发建议——建筑（印象） 开发建议——园林 开发建议——户型 仙桃房地产市场销售状况 224 108 4 14 16 21 4 商业 641 253 466 190 451 823 696 住宅 874 367 473 204 476 858 704 商品房 7月 6月 5月 4月 3月 2月 1月 仙桃房地产市场小结 本案价格权重分析 15% 19% 16% 27% 23% 3200 75 3 6 8 4 8 9 11 10 6 10 和合国际城 3409.5元/平米 加权平均值 权重（%） 3400 3200 3750 3300 价格实现（元/平米） 76 76 73 77 77 100% 总计 4 4 3 4 4 5% 物业管理 7 6 6 7 7 8% 开发商实力 9 8 7 9 9 10% 产品素质 4 3 3 4 4 5% 噪音 8 9 8 8 9 10% 规划设计 9 8 9 10 10 12% 景观环境 10 12 12 10 7 15% 生活配套 8 10 9 8 9 12% 交通状况 8 6 5 7 6 8% 规模 9 10 11 11 12 15% 地段 三丰鼎城 中央华府 福星城 圣淘沙国际 可比项目 本项目 权重（%） 影响因素 静态价格定位 价格定位 动态价格定位 结合项目的品牌提升性，后期推广中的价格４％-５％的提升可能性，预计项目后期价格可达到：3800元/平方米 结合项目情况和国家政策因素，项目总体价格定位: 3800元/平方米 销售价格实现 开盘期 2011年度 2012年度 项目达到三分之一，满足销售条件。 项目全部封顶，部分开始进行外装修。 项目达到验收标准，部分开始验收。 实现价格 去化量 35% 35% 30% 3400元