2010年上海惠南澜溪岸城营销策划报告 (2).pptVIP

东莞常住人口1000万，其中适婚比例占20%左右。 东莞经济经过奇迹10的辉煌发展，目前人均年可支配销售收入28812元，这个数字居全国之首。东莞的婚庆市场随着市民的生活水平和对时尚消费理念的追求日渐成熟。 由广东省婚庆行业协会指导、东莞市中小企业发展促进会、东莞市申展展览有限公司等单位主办的“2011东莞婚博会暨婚庆文化节”于2011年10月28-31日在东莞国际会展中心隆重进行。 2.4万㎡商业配套 项目拥有大商业，大配套，完善的交通网络；在区域里有建立城市地标的先天条件 随着客户浓度的剧增，相关配套的不断完善，项目所在地将会成为西平的城东板块。 同沙生态公园 大西平的顶级生活配套 27层的城市高度 一站式教育资源 一中心三枢纽的交通网络 项目价值链 承西平之势 启东城之源 项目定位 西平城东板块城市综合体 三甲医疗系统 看本案 价格洼地 客户双引擎模式 北 南 西 东 USP | 独特的销售主张 | 城市价值 西平城东的城市综合体 生活价值 专属的便利快捷的生活领地 产品价值 产品的稀缺性和商业的综合性 生活就在家门口 核心主张 Slogan: 备选： 都会生活倡导者 生活在此·工作在此 便利·生活·家 生活便利·工作便利·消费便利·生态便利·升值便利 城东·幸福郡 案名建议 备选： 威尼广场 中央广场 玥峰 二、明晰目标客户 1.片区客户构成 2.客户定位 洞察：三类主力客户，一类偶然流离客户 边缘刚需过渡型客户、教育资源首置客户、西平外溢性客户。 1公里客户构成 1公里 工业园管理层 教育资源客户 台心医院 教育资源客户 教育资源客户 以直线距离1公里观察客户分布，主要分为三类人群：教育资源客户、工业园管理层客户 台心医院员工；再加上少量的西平客户和钟屋围、伟业路村民。 教育资源客户 客户构成分析—教育类客源 教育类客源主要延光明路、环城南路分布；其中环城南路5所学校898个教职工，光明路8所学 校2990个教职工，因此项目附近共有13所学校，合计3888个教职工，可见教育类客源构成比 例十分巨大，住房需也相应的提求。 路段　 学校名称 人数 环城南路 东莞市第一中学 216 东莞南博职业技术学校 452 东城东珠学校 150 东莞市南城区阳光第六小学 56 夏威儿中英文幼儿园 24　 光明路 东华小学 855 东华初级中学 741 东华高级中学 327 东莞市光明小学 108 东莞市光明中学 460 育才专修学院东城校区 350 为民小学 67 东城区第八小学 82 合计 　 3888 光明路 环城南路 客户构成分析—工业园区 工业园区分布比较集中，例如：雅园工业园、金开工业园、美联工业园等；经营类型相对 分散有皮革、鞋业、塑料、建材、电子、服装等；此类工厂的中高层管理对住房有一定需求。 他们需求的是独立的空间和工作的方便性。 东莞台心医院 是广东省首家台商医院，投资达7.2亿元的医院，属于三级甲等综合性医院， 2012年春季开业，目前各项建设工程正在进行中。占地面积228.6亩，总体规划1,600床。 台心医院的院址落在东城环城路牛山路段，这一带正在建5000套廉租房，附近居民预计将达到3.7万户，共约20万人。 东莞康华医院 三级甲等综合性医院医院占地563亩，建筑面积32万平方米，其中医疗区26万平方米，生活区6万平方米，内设2000张普通病床，100张重症监护病床。 重点资源—台心医院 台心医院规模较大，比东莞大型医院康华医院略小，属于同等级别。台心医院距离本 项目仅此百米之遥，2012年春季的开业将会给本区域带来大量的新莞人，对本项目价 值有推波助澜之势。 东莞市东城汽车客运站 规划：规划成为东莞市至长安方向客运枢纽，主要承担东莞市往南方向至长安、大岭山等方向的城镇客运接驳和换乘。该站为二级以上汽车客运站。 概况：原称“莞长车站”现又称“东城车站”，总用地面积11公顷，设计长途站房建筑面积9500平方米，长途发车位16个，公交站场用地面积7000平方米，建筑面积800平方米，公交发车位7个。 现状：首期工程占地面积12000平方米，其中公交站场用作临时长途站场，用地7000平方米，站房建筑面积800平方米，长途发车位7个。 重点资源-中央枢纽汽车客运站 东城客运站总规划11公顷，现阶段完成10%，随着汽车站的完善，将会带来强大的 人流量以及相应的商业配套等，对项目板块的形象和价值提成有一定的推动力。 策略构成解析 做占位和自住相结合的价值融合 经营项目土地，增加土地的溢价能力 做项目价值底盘塑造(商业、学校、工业) 做城市综合体形象昭示 做阶段性的引爆价值 目标 客户 西平价格外溢客户、同沙对面村民以及其他邻镇客源 首次过渡型置业客户 教育职工类客源，以光明路、环城路以南客源为主 工业园区中