中国小产权房帕累托改进.docVIP

中国小产权房帕累托改进 　　摘 要：小产权房是我国农村集体土地所有制度下出现的特有现象，近年来随着新农村建设、旧村改造等工作迅速开展，逐渐形成市场。作为当前经济发展的产物，小产权房的出现提升了我国社会总福利，但也反映出我国房地产市场、住房保障制度、农村土地制度、农民利益保护等方面存在诸多问题。解决城乡二元分割的土地制度，推进社会保障、加强政府监管等改革是彻底解决小产权房问题的关键。 　　关键词：小产权房；帕累托改进；社会福利 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2013）10-33 -02 　　一、小产权房的出现 　　迄今为止，小产权房还不是严格意义上的法学概念，只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。一般是指在农村集体土地基础上，由乡村集体或与开发商合作在未办理集体土地征转手续，未取得国家许可，未交纳土地出让金和各种税费的情况下自行开发建设，对外销售，并向购房者发放乡镇政府或村集体组织制作的房产证的商品性住房。 　　相对于普通商品房而言，乡镇政府颁发的产权证不具备国家认可的法律效力。根据中国《宪法》和《土地管理法》的规定，农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，因此小产权是一种违法行为。但在近年国家有关部门先后发布购买小产权房“风险提示”和严禁违规开发小产权房、劝禁城镇居民购买小产权房“通知”之后，其迅猛的发展势头并未停止。大量城郊村镇通过旧城改造、城中村改造、合村并镇、新农村建设、村集体直接开发、合作开发、各种形式的信托持有等多种途径和形式违规开发建设小产权房。根据中科院 2011 年《城市蓝皮书》提供的数据，2011 年小产权房的存量已经达到全部城镇房屋建筑面积的 20%，近 81 亿平方米。 　　小产权房现象的存在是必然的。第一，导致我国小产权房产生的根源是城乡二元分割的土地制度。我国独有的城乡二元土地产权结构将土地所有权分为国家所有和集体所有两种形式，国有土地可以自由流转、交易、开发、抵押，而农村集体土地要入市流转，参与土地资源市场分配，必须通过政府征收的方式转化为???有。农村集体土地入市流转后，其土地价值实现了几十倍、几百倍的增值，增值收益主要被政府及开发商瓜分，而返还给失去土地和住房的农民的增值收益却少之又少，这种“低价征用、高价出让”的流转方式严重侵害了他们的利益。农民丧失了保护土地的积极性， 村集体组织开始冒着法律风险自己流转集体土地使用权以追逐最大化的土地增值收益。第二，居高不下的房价和不完善的住房保障体系。由于我国是当地政府垄断土地的供应，房产开发商垄断房的供应模式，双重垄断机制造成了房屋价格的居高不下。相对与此，“小产权”房开发成本相当低廉，因为欠缺必要的审批手续且未交纳土地出让金和各种税费，与大产权房相比，价格可以下降20%-40%，有时甚至达到50%的程度。而与此同时，我国经济适用房、廉租房等中低档保障性住房数量远远低于中低收入群体的住房需求，缺乏公平的申批制度，没有完备的监管制度进行监督。 　　二、小产权房的帕累托改进 　　帕累托改进是指一项社会变革使得一部分人的社会福利增加的同时，并不减少其他社会成员的福利。小产权房的出现实际上是对社会总福利的提升，不仅提升了社会各个主体的利益，还增进了社会公平，实现了社会总体效益的帕累托改进。目前在我国小产权房帕累托改进的过程中涉及的利益主体众多，主要有以下几类：政府（主要指地方政府）、农村集体及其农民、房产开发商和购房者。 　　首先，由于农村集体在小产权房开发过程中节省了大量的土地出让金和各种税费，农民可以从中分得远远高于国家征地补偿的收益，而且通过把多余的房屋出租或出售给城市居民，增加了经济收入。与此同时，小产权房开发也是农民“自我城市化”的过程，获得“小产权房”的农户住进了城市人住的房屋，水电和物业的普及改善了农户的生活状况，为农民提供了更优质的生活环境，人口集聚带来了大量的就业机会，减轻了政府安置被征地农民就业的压力。 　　其次，小产权房在一定程度上解决了城镇居民对于住房的硬性需求，价格又有优势，为无法购买商品房的中、低收入人群提供了住房，缓解了他们的生活压力。 　　第三，对于政府来讲，虽然“小产权房”的出现造成了大量的国家和城市土地收益的流失，不利于政府对土地进行合理管理和利用。但是，“小产权房”市场的发展却增加了城市住房的供应量，在一定程度上减轻了地方政府和中央政府调控房价的压力，加速了新农村建设和城市化进程。同时，政府不需要再为被征地农民购买社保、提供工作机会和给予合理补偿，不需要承担相应城市基础设施建设。 　　第四，参与开发小产权房的房地产开发商，与农村集体组织合作开发建设小产权房，越过政府机构私自买地开发建房，不需要缴纳高昂的土地出让金及各种税费