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城镇化进程下地产发展问题研究 　　【摘要】目前我国正处于城镇化建设的重要时期，本文从我国城镇化进程的现状出发，以城镇化和房地产业一些基本理论为基础，对我国城镇化建设与地产之间的相互关系做一探讨。 　　【关键词】城镇化；房地产；城镇化率；土地供给 　　中国正处于城镇化快速发展的阶段。仅2000年至2010年，城镇人口由4.6亿增加到6.7亿，城镇化水平由36.22%提高到49.95%。今年三月份召开的两会中，我国城镇化问题再次成为代表们聚焦的热点。会议指出中国要走一条支撑中国未来增长的新型的城镇化道路，重在实现“人的城镇化”。在十八大报告提出的“新四化”中，国际舆论对中国的城镇化问题讨论的最多。由此衍生出的巨大的住房需求在一定程度上促进了地产业的发展。 　　一、城镇化对地产发展的助力作用 　　1、城镇化进程是房地产发展的原动力 　　中国总人口数达13亿，具第六日次人口普查数据显示，目前中国农村人口比例占中国人口总数的50.32%。也就是说，中国的城镇化率每提高一个百分点，将有近一千多万农村人口涌入城镇。农村人口向城市的迁移是中国未来发展的趋势，而这一千多万居民的住房需求成为了房地产发展的原动力。为了容纳更多的居民，城市的空间必然要得到进一步的开发利用。在这一过程中，除了需要大量建设城市的基础设施以外，也为地产开发商带来的大量的商机。 　　2、对地产市场的消费需求增加 　　城镇化过程中，人们对地产的需求必定增加，这一需求可以通过住宅类需求和非住宅类需求两个方面来看。住宅类地产需求是人们的基本而必须的消费。在城镇化过程中，大量农村人口向城市聚集，这部分人口必然产生对住房的需要。而在旧城区改造的过程中的拆迁人口或对于自己现存居住环境不满意的人群也是潜在消费群体。己购房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境。并且随着生活水平的提高，人们转向追求更加丰富多彩的休闲娱乐生活。这对于地产商来说无疑蕴藏了宝贵的商机。 　　3、为地产市场发展提供土地资源 　　2012年9月25日，时任国务院副总理李克强在全国资源型城市与独立工矿区可持续发展及棚户区改造工作座谈会上指出，要加快资源型城市可持续发展，推动独立工矿区转型，加大棚户区改造力度，“三位一体”推进。加大棚户区改造力度，是推进资源型城市及工矿区转型发展的重要抓手。棚户区，危旧房的拆迁使得大量的土地资源得以闲置。土地资源是房地产发展的前提，所以闲置土地的出现必然为地产市场的发展带来大量商机。 　　二、城镇化与地产发展中存在的问题 　　1、土地供给问题 　　土地是房地产最重要的内容，也是城市经济发展中最为活跃的因素。在城镇化建设的过程中，一部分耕地转变为建设用地是很正常的，但出现的问题在于部分地方政府不能合理利用土地，搞粗放发展、无序投资等等。部分地方更是出现了地方政府和房地产商之间达成某种默契，以不正当的方式达到某种利益目的。其根源在于当前房地产业突出的问题就是获得土地的渠道杂乱，既有国土部门供地，又有开发区供地和单位供地，还有房地产开发企业供地，而且暗箱操作多，开发企业竞争的条件不平等。 　　2、难以企及的高房价 　　城镇化进程中是以农民进城的方式带动房地产业发展，这中间最关键的前 提条件之一就是要使进城的农民能够留下来，其核心问题就是要解决进城农民住宅问题。据中国社会科学院2010年《经济蓝皮书》显示，现阶段城市居民的房价收入比已达到8.31倍，85%以上城镇家庭无能力购买当前房价的住房。城市居民尚且如此，农村居民的房价收入比更是高达29.44倍。由此可见，若想要让农民进城购买所需要的住房是个不太可能实现的梦。 　　3、开发规划不合理 　　目前我国城镇化建设过程中，普遍存在着城镇规划赶不上城镇开发的速度，城市规划被市场推着走、规划滞后于开发的现象。长远的、科学的、有预见性的总体规划的缺失或滞后会导致城镇功能分区不明显，房地产开发出现无序乃至失控的局面，从而使得城镇房地产发展与资源、生态、环境之间的矛盾和冲突日益突出和严重，最终导致城镇土地资源使用效率偏低，城市景观缺乏层次感，生态平衡被破坏等严重后果。 　　四、产生问题的原因分析 　　1、政府职能失调 　　在城镇化进程中，由于地方政府眼界的狭隘性和本身的局限性，没能有效的发挥在房地产发展过程中，包括城市定位、土地调配、投资融资、商业模型、城市规划等经济和行政职能，反而成为房地产商最大的利益相关者，成为除市场内生的动力之外的促进土地快速货币化进程的重要推动者。因为土地货币化是充实地方财政的重要来源，只要土地货币化过程不能实现市场化，那么地方政府就会有足够的积极性不断推升土地价格。 　　2、市场机制失灵 　　广义的市场失灵不仅指由于市场配置资源的能力不足从而缺乏效率的表现，还包括市场机制在配置