住宅工程的进度控制.docVIP

住宅工程的进度控制 吴成法 工程进度是房地产工程项目运作过程中较难控制的环节。这不仅表现在住宅项目是个系统工程，牵涉到的相关基建配套种类繁多，各工种之间相互制约或平行交叉，错综复杂，它还表现在住宅作为商品，从立项到将小区交付使用要经过无数次的产品打磨与推敲；主管部门难以计数的审查与批复，在正常情况下，开发周期相当漫长。因此，在速度就是效益的开发竞争中，进度控制尤为关键，在资源拥有量一定的情况，如何优化组合，让其发挥最大效用，即多快好省地将项目建成，是开发商应予关注与思考的重要事情。 一、确定工期时应考虑的重要因素 合理工期是确保工程如期完成的先决条件，在确定工期时除参照国家工期定额时还应着重考虑以下几方面因素： 1、项目所处的位置情况，从气候上讲，有南北之分，寒暖之别，对于北方寒冷地区和南方的多雨地区，工期应相对较长；从地形上讲，针对山地而言，平地工期可以缩短；从地质上讲，地质简单与土质复杂在基础处理上所花费的时间是不可同日而语的；从交通条件及配套设施上讲，便捷的交通与完善的周边配套设施无疑是定额工期最有力的保障。 2、项目自身因素。项目的开发规模、单体结构形式，与层高、容积率大小、装修标准档次，都是决定工期的重要因素，显然，一次性开发规模较大，单体结构形式复杂，层数较多，容积率较大等情况，使得我们在确定合理工期时不得不考虑其因交叉作业不清，工序复杂，场地狭小，所带来的工期延误。 3、资金到位情况。进度付款是保障工程进度的最有力手段，而工程款不足或拖欠最容易导致工程进度的失控，除非合同中约定了垫资，否则，资金不能到位导致的只能是交房的延期。 4、地方政策、法规的影响。尽管国家对基本建设和房屋开发的程序都进行明确统一规定，但因地区差别，各地在以上规定的执行过程中所掌握的尺度会大相径庭，发达地区通常基建手续及对开发商的要求更为严格一些，而相对落后地区及城市的开发新区手续就会更为简化，因而开发速度可加快。 5、施工队伍自身因素，施工队伍的人员素质结构和管理水平，决定其产品生产的效率，很难想象无工程经验无社会信誉无资金实力的施工队伍可保质保量如期交房。 二、实施进度控制的主要手段 进度计划的实施者是承包商，业主对工程进度的控制主要是通过监督、协调、预警、建议等方式表现，下面就业主如何加强进度控制进行阐述： 1、从合同条款上进行控制，合同中首先要注明工期，工期提前或延迟的奖与罚，其次要明确包干范围，若出现工程量增减情况应有相应的工期调整办法，最后要明确甲、乙双方的权利和义务，避免因责任不清发生扯皮现象而导致的工期延误。 2、督促承包商精心编制施工组织设计和进度计划，并根据实施情况对计划进行及时调整。编制计划不仅可使得施工人员对工程所需的设备、材料、人力做到心中有数，更为重要的是它可以使得主管人员理清各工序间的先后次序关系和材料进场的顺序，从而做到忙而不乱，有的放失。 3、进度款支付，进度款的有效支付是确保进度计划完成的关键因素，进度款不宜提前，更不能拖后支付。多项工程实践证明，按月进度付款因其操作过程较为繁琐，常常会发生超付情况，对工程后期的进度控制极为不利，而提前支付进度款的风险在于承包商挪用工程资金或者在业主发生超付情况时恶意对工期进行拖延。 4、工程协调会，在住宅工程施工中，特别在后期配套工程阶段，通过工程协调会发现问题解决问题是一种十分有效的手段。在会上，施工各方提出须配合解决的问题，业主安排督办专人，并限定完成时间，同时，业主也可将自己对各单位进度的要求在会上下达。工程协调会能够统一思想、明确目标、协调矛盾、增强合作，从而做到建设资源的高效整合。 5、做好现场外围的配套工作，“兵马未动，粮草先行”，施工用水，电，道路在动工前必须先行准备到位，图纸中存在的矛盾和不合理之处应在基础施工前提早解决，甲方供应的材料和设备要跟上现场需求的节拍，而处理好与相邻单位和地方政府部门的关系亦是在进度控制中不容忽视的一个重要环节。 三、影响进度的主要外在因素及对策： 在工程进度控制中没有一成不变的固定模式，只能以实事求是的态度，具体问题具体分析，在问题与对策的互动中创造性地将工程进度抓上来。在工程开展过程中会遇到各种各样影响进度的因素，综合起来可归为如下几类，下面就问题及对策谈几点心得： 1、人的因素：包括承包商管理人员和业主管理人员及分包商、材料商整体人员的职业素养。经验丰富的管理人员在进度执行过程中对阻碍因素会有一定的预见性和前瞻性，能够提早准备或预防；敬业精神在进度控制中的体现往往就是事无巨细，精心安排，严密预防，狠抓落实。这两点是工程进展的原动力。当然，团队的协作精神和人员的稳定性所发挥的作用也不可小视。业主管理要从文化角度入手，从根本上解决留人才，留住优秀人才的问题。在选择承包商，分包及材料商时，除考虑其资金实力和技术水平外，关键还要考