保利叶上海个案.docVIP

保利叶上海个案分析 一、项目基本参数： 项目名称 保利叶上海 占地面积 400000m2 所处板块 顾村板块 总建筑面积 550000m2 现场地址 上海市宝山区菊联路419弄宝山房管(2010)预字0473号2011年4月上海保利建霖房地产有限公司2010-12-30 企划营销代理 上海同策房产咨询有限公司、保利地产代理 总户数 5300户 物业管理公司 广州保利物业管理公司上海分公司 400-813-0000 转 51271 1：0.8/1032 交房状况 毛坯 物业管理费 公寓1.9元/ m2/月 别墅2.2元/ m2/月 价格范围 公寓1.8万 / m2 别墅550万—1300万/幢 房型面积 2房：86—93m2 3房：147m2 二、区域简介： 1、所处区域： 保利叶上海位于上海宝山区菊太路1198弄，紧邻顾村公园。轨道世博专线7号线，到达顾村公园站，步行约二十分钟，自驾十分钟左右。由上海保利建霖房地产有限公司 2、交通状况： 项目紧宝安公路、菊太路、沪太公路、镜泊湖路（建设中），自驾出行相当便利。世博专线7号线顾村公园，轨道交通便利；周边公交：527菊盛路菊太路、宝山1路菊盛路菊太路、528菊盛路宝安公路 3、生活配套： 保利叶上海周边配套有：教育：菊泉学校小学部、宝山区杨波幼儿园、刘行中学。该盘未来小区内部会建造教育设施。 商业中心：小辣椒商业广场 银行：中国农业银行上海分行刘行分理处 上海农村商业银行刘行支行 24小时便利店：良友金伴宝山泰和西店 餐饮设施：邻里人家顾村店 医疗：宝山区刘行镇卫生院、国大药房顾村药房、 国大药房刘行药房 、雷允上福健药房周边商业度不高，休闲娱乐场所较少，主要还是以顾村公园的生态环境为主。保利叶上海建材设备：装修情况:毛坯;安保系统:车辆出入一卡通系统、小区闭路电视监控、周边防越报警智能化设施:住宅单元配置可视对讲供水系统:变频供水空调新风系统:预留空调机位外墙:面砖;大堂:地面大理石、墙面墙砖进户门:高级防火防盗门窗材:塑钢 别墅则有联排、双拼、类独栋等不同类型，满足客户的不同喜好和需求。别墅风格多样，有英伦风、美国乡村风格、地中海风格等。 三、产品分析： 1、项目四至： 东至： 本案地块东面是中心河，靠近宝安公路。 南至： 项目南临沙浦河，河对岸即是顾村公园，观景效果佳。 西至： 镜泊湖公路，正在建设当中，此路建成后将成为小区的进出主要通道。 北至： 项目北临菊太路，由菊太路向西可达沪太公路、宝菊路、陆翔路、菊盛路，前往市区方便； 2、社区内部规划 小区占地万平方米，由上海保利建霖房地产有限公司开发建设。展现了别墅上叠创新多露台设计，给住户一个立体的绿化空间；下叠带私家花园及地下室区域，配备、视听室、休憩室等3、房型： 三期公寓主推户型：保利叶上海A4户型 2室2厅1卫1厨93.00㎡ 三面朝阳 从房型上看： 公寓的两房A4型房型方正，分区合理，南北通透设计，利于通风；主卧朝南，采光度好；飘窗设计，增加空间；缺点是走廊设计存在一定的面积浪费，且次卧为朝北； 公寓两房A5型房型方正，且全为全朝南房型，无暗间；缺点是中式厨房面积过小，动静分隔不明显。 四、营销策划以及供求关系 保利叶上海公寓08年11月到08年十二月供大于求，成交量稳定，成交价格呈稳步上升趋势。09年1月，成交量低，成交价格位于开盘以来的最低水平。09年2月至10年三月，成交价格震荡上行。自09年12月起，由于受到政府房价调控政策影响，成交量骤减。 保利叶上海别墅价格呈震荡上升趋势，09年8月的成交量和成交价格都位于开盘以来的最低水平。 五、广告企划： 1、平面媒体广告： 本项目的广告投放力度比较大。保利叶上海三期报纸累计投放172次。累计总费用。其中又以整版居多，投放广告的报纸有新闻晨报、新民晚报、东方早报和上海楼市等。 保利叶上海媒体投放情况 刊物名称 投放次数 费用（元） 东方早报 22 2824000 都市住宅 1 25000 上海楼市 16 1116000 解放日报 4 800000 时代报 3 208000 新民晚报 33 7858400 新闻晨报 80 新闻晚报 2 245000 租售情报 11 695000 数据来源：同策大客户部 平面媒体广告的投放以受众面最广的新闻晨报、新民晚报和东方早报为主，这三个媒体的投放金额占到了总广告费用的82%以上。从广告投放时间上来看，2008年开盘前期是高潮阶段。 2、企划风格： 整个项目的广告企划主打