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房地产基础知识及常用名词 房地产： 土地及其地上定着物的统称。房地产与建筑物密不可分。 一、土地 用地性质： 规划用地的使用功能。 用地面积： 规划地块划定的面积。 居住区用地： 住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称。 住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地。含宅间绿地和宅间小路。 公建用地：与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地。包含建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等车辆的停放场地。 公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的流憩绿地，包括居民区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地。 土地的所有权种类： 国有土地，集体土地。 土地使用权的获取方式 ： 征用、划拨、出让。 其中，以出让方式获取土地使用权，目前在济南已经实行“招拍挂”的方式进行，即以招标、后卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。 生地与熟地： 熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。 生地则是相对应熟地而方的。是指尚未具备上述施工条件的土地。 土地的使用年限： 住宅用地：70年；商业用地：40年；工业用地：50年。 土地成本的构成： 土地出让金+拆迁费用。 土地出让金： 指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。 二、建筑 容积率： 项目总建筑面积与项目总用地面积的比值， 多层容积率一般控制在1.3以下，小高层的容积率可以达到2左右，高层视情况一般在4或5左右。对于开发商来讲，容积率越高，出的建筑面积就越多，土地成本就越容易摊薄，利润空间自然就越大。对于购房者来讲，则正相么，容积率越低，说明楼与楼之间的空地越大，视野、采光就越好。 建筑密度： 在居住区及地内各类建筑的基地总面积与居住区总用地的比值。 建筑密度可反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程序。 绿化率： 项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。 绿化率自然越高越好，一般在35%左右。别墅较高。 日照间距系数： 指根据日照标准确定的房屋间距与遮档房屋檐高的比值。老城区不得低于1：1.3，新城不得低于1：1.5。 建筑间距： 两栋建筑物外墙之间的水平距离。 日照标准： 根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳的房间规定的日照标准日获得的日照量。 1994年2月1号执行的《城市居住区规划设计规范》中规定，住宅建筑日照标准：冬至日住宅底层日照时间不少于1小时或大寒日住宅底层日照时间不少于2小时。 三通一平： 水通、电通、路通、场地平整。 七通一平： 给水通、排水通、电通、燃气通、通讯通、供热通、场地平整。 产权及房产种类： 房地证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。 房产证实行两证分离，即将房地产与地产分离办证，房产所有者持有“房屋所有权证”、“土地使用权证”。 房屋产权： 指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。即房屋出售之前，住宅的产权归国家所有。 使用权房： 由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公房。 共有房产： 两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。 现房： 指开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。 期房： 指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大证）为止的期间。 外销房： 由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品可销售给国内外（含港澳台）的企业、其他组织和个人。 价格： 价格的种类很多，如均价、起价、开盘价、清盘价等，在此仅介绍其中的两种。 均价： 指各单位的销售价格相加之后和除以单位建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价格。 起价： 指物业务各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的销售价起价，高层以低楼层的售价作为起价，起价带有一定的欺骗性，并不能真实地反映楼盘的价位。 定金的规定： 定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得实现。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日起生效，定金数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的20%。 如果购房者交了定金后改变主意，决定不买了，开以商有权以购房者违约为由不退定金。如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还定金。 这里需要注意定金与订金之间的区别：法律规定，订金不具有法律效力，只是双方的一种约定，无论哪方违约，订金必须退还购房者。 建筑面积： 指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水