湘府东苑价格制定方案.docVIP

项目定价方案 基本原则 项目开盘在即，作为销售最为重要的环节－定价策略显得尤为重要。它是整个项目综合情况表现的晴雨表。我们将运用目前行业比较客观科学的分析方法来进行测算。下面我们将从市场，产品，消费者这三个方面来进行鞭辟入里的分析，得出我们的价格魔方。 二．市场分析 为了科学地制定项目的整体售价，我们特定选择以下几个楼盘作为项目的比较标准，根据市场比较法对可比实例的要求，我们对项目片区可比项目的开发售情况作了实际调研。 基本情况如下： 项目名称 现状 位置 户数 售出比例 发售日期 平均售价(元/m2) BOBO 封顶 2000 3500 柠檬丽都 预售 300 3100 申奥美域 现楼 3000 3100 满庭芳 已入伙 296 3150 山水洲城 在建 1800 3250 奥林匹克花园 现楼 1443 3600 泰祥苑 现楼 1578 3150 生活艺术城 已入伙 1550 2800 富景园 已入伙 1500 3100 3、价格影响因子（总分100分） 【推算过程】 据常规经验，决定城市居民住宅价值的主要因素有以下几项： 地块区位：土地价值，周边景观，周围物业种类和档次，兴建居民住宅的成熟度。 小区规划：环境规划，户型，交通，外立面风格，配套设施。 市政配套：周边医院、学校、商场、公园、银行、邮局等。 发展商形象、实力：资金实力，地产开发经验，客户聚集能力，知名度，社会资源综合利用能力，工程进展和管理。 物业管理：物业公司综合实力，物业管理执行标准、服务内容、服务质素。 户型安排：户型的安排是否同市场需求相吻合，内部结构设计及功能区的划分是否科学、合理。 设备材料：用料是否考究、设备是否先进、有无装修等。 社区规模：大规模的社区更容易引起社会购房人士的关注。同时大规模社区也可以从侧面体现发展商的实力。 营销策划和推广：主力客户群定位、价格策略、入市时机、形象包装、广告推广。 根据项目物业构成要素比较可以得出以下推断。 地块区位（权重12） 项目位于湘府路，紧临天心区政府。地处南城核心，位置极佳，周边都是新建物业，即将成熟的居住氛围，学校、医院、交通、商业等都在不断完善中。平均价值约3200元/ m2。 社区规模、小区规划设计、户型安排（权重10） 就本项目占地面积和总户数而言，一期用地面积37亩2，建筑面积6万m2，总户数452户，建筑设计由化工建筑设计研究院担纲，其总体规划、建筑设计、户型设计可达到中高档物业水平，平均价值约3100元/ m2。 市政配套、物业管理（权重10） 项目目前市政配套尚不成熟，但片区的发展前景是被市场广泛认可的；项目的户型比例和平面布局已经作到以目标市场为出发点，每一款户型都充分考虑了居住的舒适性和功能性。深圳万厦居业物业管理公司具备一流物业管理水平，平均价值约3150元/ m2。 外景观、内环境、噪音（权重11） 位于三市融城的核心区域，片区内公园、公益配套设施齐全，人造内景环境以中式风格为主，优美婉约。约为3200元/平方米 户型安排、设备材料（权重12） 以84平方米—271平方米为区间，122平方米—136平方米的三房为主力户型，迎合了目前目标客户群的需求，户型设计合理、实用。即3100元/平方米。 发展商实力（权重9） 鑫远投资集团具有强大的资金实力，对工程质量的把握能力和社会资源的运用能力强，虽然是第一次开发房地产项目，但秉承打造南城精品楼盘的理念，具备一流发展商的实力，约为3300元/平方米。 营销策划（权重13） 独特、有效的营销策划可以提升项目价值，约3200元/平方米。 项目现实价值=[类比×权重]之和÷总权重=3140 产品分析 （1）、户型面积 项目一期住宅以三房二厅为主打户型，户型的建筑面积在122平方米—137平方米之间，占总户型80％左右。若以3350元/平方米计算，可基本控制在45万以内，在目标市场接受程度的范围内。 （2）、户型平面及朝向布置 户型面积适中，大部分是板式结构，采光通风好，对销售有较好的影响。 预计价格提高1%—2%。 （3）、户型的使用功能 使用功能较强，有目的的诱导可充分发挥户型的特点，适合目标客群的生活特点。预计价格提高1%—2%。 （4）、项目公共部分，装修标准一般，预计价格提高的可能性不高。 （5）、项目自然环境分析 项目紧临天心区政府，共享区政府的环境，离省政府、三馆一中心步行都在十分钟之内，自然环境好，周边环境优美。预计价格提高2%—3%。（6）项目配套分析 市政配套 从目前情况看，周边配套不够完美，商业、学校、医院都在建设中，预计价格提高的可能性不高。 自身配套 会所及会所的使用，基本满足目标市场的心理，预计价格提高的可能性不高。 （