农地流转面临的风险.pptVIP

农村土地流转面临的挑战 主要内容 一、法律法规约束与冲突大 二、农民维权难度大 三、耕地保护压力大 四、规模经营威胁大 五、要素集合难度大 法律法规约束与冲突大 土地用途管制约束 《中华人民共和国土地管理法》规定：（第四条） 国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，控制建设用地总量，对耕地施行特殊保护。 （第四十三条） 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 （第六十三条） 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 法律法规约束与冲突大 农村土地流转和规模经营发展过程中，存在着大量与上述法律法规相冲突的行为，突出表现在突破耕地保护红线、危及粮食生产安全和农民权益安全。 法律法规约束与冲突大 严格耕保护约束多 《土地法》31条规定：国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。 34条规定：国家实行基本农田保护制度； 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）明确规定：基本农田一经划定，任何单位和个人不得擅自占用，或者擅自改变用途，这是不可逾越的“红线”。禁止占用基本农田挖鱼塘、种树和其他破坏耕作层的活动，禁止以建设“现代农业园区”或者“设施农业”等任何名义，占用基本农田变相从事房地产开发。 实事上土地流转均需要一定面积的建设生产管理用房。 法律法规约束与冲突大 流转土地效益约束 《担保法》中农村土地承包经营权不能设立抵押权；在担保法的34条，可抵押的各项中没有农村土地承包经营权。 法律法规约束与冲突大 第三十四条 下列财产可以抵押： （一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物； （二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产； 　　（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物； 　　 （四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产； 　　 （五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权； 　　 （六）依法可以抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 法律法规约束与冲突大 物权法中也没有明确定该项权利 土地承包期限：耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。 现实土地流转模式问题多 麒麟模式 土地承包经营权股份化； 重庆恒河农业科技公司与长寿区麒麟村合作，恒河拿出10万元，农户以土地承包经营权以每亩5740元作价入股，共有508户农民514亩地入股，选出6个股东作为代表，农户按每亩土地300元缴纳现金，作为公司的流动资金，注册成立宗胜果品有限公司，村委会主任任董事长。统一经营管理，栽种优质柑橘，聘请有技术和责任心的股东作专职技术员，支付工资。 现实土地流转模式问题多 （1）保护隐名股东公司权益的法律风险。 《公司法》第二十四条规定“有限责任公司由五十个以下的股东出资设立”，第七十九条规定“设立股份有限公司，应当有二人以上二百人以下为发起人。” 按照重庆人均承包地面积计算，成立的公司最多可经营150亩或600亩土地，不利于农业规模经营的要求。 有一部分农民土地承包经营权虽然入了股，却不能进行股东登记，等价于农民借权给其它农民统一入股。 公司权益由股东享受，是法律明文规定的，如果出现纠纷，其他农民的公司权益不被保护。 现实土地流转模式问题多 （二）农地入股公司偿债的风险 《宪法》第八条规定“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制”。 《农村土地承包法》第三条规定“国家实行农村土地承包经营制度”，第四条规定“国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。 最高人民法院法释〔2005〕6号第十五条规定“承包方以其土地承包经营权进行抵押或抵偿债务的，应当认定为无效”。 农民的土地承包经营权是受宪法、法律严格保护，不能在土地承包经营权上设定其它权益。 “农地入股”组建公司注册资本中有土地承包经营权入股资本，这种资本存在瑕疵，不能得到与其他资本平等确认。 现实土地流转模式问题多 农民股东的权利与义务不对等 股农占的股份小得微不足道，无法参与管理，实际上只能算作土地租赁关系 但承担投资入股方面的义务和风险 现实土地流转模式问题多 入股与股权转让、股东退出、清算等相矛盾 一旦投入，就成公司法人财产，股东退出公司时无法收回出资部分，股东只能通过转让股份退出公司。 土地股份公司，农民成为公司的股东，分取固定股利，要不一次转让股份，退出公司，告别土地。 公司清算时，依