商业地产-2007年全年上海嘉定房地产市场研究报告.ppt

宏观市场分析?近期政策分析?调控步骤 最近两年，房地产行业受到了前所未有的关注，而由于市场的非理性成长，导致了价格增长过快、住宅供应结构不合理等一系列社会矛盾，也因此遭遇了政府数次的宏观调控； 从近几年的整体政策面看，政府对房产市场监管正在不断的成熟，从2004年的一级土地市场，2005年的二级市场，2006的三管齐下，到2007年的信贷政策,政府对于保持房地产业健康稳定发展的决心是十分明显的； 而且从宏观调控步骤看，国家未来还会对房产市场进行持续调整，达到健康有序的发展结构。 宏观市场分析?近期政策分析?07年下半年以来政策一览 2007年下半年的新政主要以利率信贷为主； 房地产供应量的不足及地价的节节攀升等原因使政府在10月出台信贷政策使得火热的楼市快速冷却下来，预计在2008年出台新政策可能性不大； 宏观市场分析 ?2008年政策预测 2007年的新政效果还是明显好于2005年的国八条，但距离中央的要求还存在一定差距； 07年10月后市场进入冷却期，买卖市场在一段时期内将处于胶着状态，预计在2008年采取的调控政策，可能从以下几方面着手： 宏观市场分析?宏观指标分析?房地产市场指标分析 住宅施工、新开工、竣工及销售面积（含配套住宅）； 2007年，全市共完成房地产开发投资1307亿元，同比去年同期上涨2..5%； 各项指标中，住宅新开工面积对比去年同期下降22.67%，销售面积同比去年上升25.39%，竣工面积较去年同期略有减少。销售金额高出46..98%左右； 从图表中可以看出今年的销售面积明显好于去年。 宏观市场分析?宏观指标分析?房地产市场指标分析 住宅销售均价与销售面积 （含配套住宅） 07年1-12月，住宅成交均价达到10032元/平方米，成交量为3279万平方米，同比增长21.56%；销售量的大幅攀升主要因刚性需求强劲，消费者对于房价上升预期强烈，人民收入增加，人民币升值预期,高额的贸易顺差，外资投资资金大量进入等原因造成。 从图中可以看出至去年九月销售量达到最高峰后连续5个月销售量持续快速回落，三月在传统旺季的带动下成交量有所回升，但仍低于去年同期，未来销售不容乐观。 宏观市场分析?宏观指标分析?房地产市场指标分析 中观市场分析?嘉定住宅市场?客户分析 微观市场分析?江桥住宅市场?总体特征 微观市场分析?江桥住宅市场?供求分析 微观市场分析?江桥住宅市场?客户特征 江桥区域以普陀等周边区域客户为主，当地客户为辅； 因为嘉定区的江桥区域近邻普陀区，尽管价格比普陀区差一个档次，但一些想买在不要离市区太远的一些换房客与上海年轻一族就选择了江桥板块； 另一部分为嘉定本地居民，通过动迁的费用来购置新房。 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 一期示范区完成 开盘 工程入场 重要工程节点 7月16日 新项目亮相会 8月27日开盘 内部预热期 开盘热销期 目前确定节点 持续销售期 营销活动 营销阶段 8月24日预售许可证 工程进度 开盘推出300套 推售安排 开盘90套 销售目标 40套 60套 20套 50套 8月5日示范区开放 5日示范区开盘 6月 7月 8月 9月 内部认购阶段细分 开盘90套 销售目标 营销活动 7月16日新项目亮相会 1# 2# 3#楼（300套） 推售计划 营销节点 积累客户 8.24取销售许可证 8.25、26 交纳5万元定金 ，确定选房资格 8.27 开盘仪式，确定房号 客户积累方式 7月15日发放东第尊崇卡，优惠金额三万元 8月5日-8月27日发放东第尊崇卡，优惠金额一万元 7月10日 东第尊崇vip卡认筹 8月5起 东第尊崇卡发放 8月27 日 选房、开盘 重大营销节点 8月25、26日 选房资格确认 6月 7月16日东第尊崇卡发放 活动目的：高调入市、梳理客户、树立口碑 客户梳理阶段：6月20日-6月30日，7月1-10日 东第尊崇卡相关优惠权益： 本卡卡号与选房先后顺序无关； 本卡与优惠凭证同时使用，优惠方可有效； 本卡相关权利、义务详见申请须知； 此卡最终解释权和变更权归发展商所有 第一阶段客户梳理流程