长沙市场宏微观分析及产品研究.docVIP

第一节 宏观市场环境分析 [一]、城市房地产市场发展概述 [二]、城市商品房供应特点 [三]、城市房地产市场热点及趋势预测 第二节 微观区域环境分析 [一]、区域城建规划重点项目 [二]、区域房地产市场现状及发展前景预测 第三节 长沙市小户型分析 [一]市中心小户型公寓项目 [二]河西小户型项目研究 第四节 地块研究 [一]、项目位置 [二]、项目经济技术指标 [三]、交通情况 [四]、周边生活配套设施 [五]、自然、人文环境 第五节 产品研究 [一]社区规划 [二]户型分析 [三]建筑外观 [四]产品创新与特色 第六节 SWOT分析 [一]、优势 [二]项目劣势 [三]项目机会 [四]项目威胁 第七节 项目定位分析 [一]目标客户群定位与研究 [二]、项目产品功能定位 第一节 宏观市场环境分析 [一]、城市房地产市场发展概述 1、长沙房地产整体发展情况 ◎ 房地产投资情况分析 2005年全市共完成房地产开发投资256.35亿元，同比增长46.04%，继续保持较大增速；2006全年完成房地产开发投资近300亿，与去年同期相比增长约17%，占全市固定资产投资达26%以上。 房地产开发投资的不断增长，表明投资者看好长沙房地产市场发展，对进入长沙房地产市场有较强的信心。 ◎ 施工面积 2005年全市房屋施工面积1913.57万㎡，其中新开工面积779.54万㎡，同比分别增长30.85%、25.21%；2006年商品房施工面积约2600万㎡，其中新开工面积约900万㎡，同比分别增长35.87%、15.45%。 长沙市施工面积持续强势增长表明长沙房地产市场开发热潮来临，同时预示未来几年长沙房地产市场的供应总量将持续增长，市场放量较大。 ◎ 竣工面积 2005年竣工面积515.16万㎡，同比增长－12.97%。2006年竣工面积约500万㎡。 ◎批准准预售面积 2005年长沙市共有584.19万平方米商品房批准预售，同比增长29.94%。其中, 批准住宅预售面积459.84万平方米,同比增长27.14%;批准办公用房预售面积31.78万平方米,同比增长48.16%;批准商业用房预售面积86.36万平方米,同比增长137.58%。 2006年，全市商品房累计批准预售751.40万㎡，同比增长28.62%；其中住宅批准预售656.65万㎡，同比增长42.80%。 2007年上半年，全市商品房累计批准预售350.19万㎡，同比增长16.02%；其中住宅批准预售297.50万㎡，同比增长11.60%。 ◎ 销售面积 2005年，全市共成交商品房56755套，比上年同期增长46.76%；成交面积639.02万平方米，比上年同期增长41.94%；成交金额169.79亿元，比上年同期增长71.20%，增幅较大，增速加快。 2006年累计实现商品房销售面积690万㎡，销售金额193亿元，与上年同期相比分别增长8%和14%。 2007年上半年，全市商品房累计销售435.54万㎡，同比增长40.49%；其中住宅销售391.36万㎡，同比增长37.72%，占商品房销售面积的比重为89.86%。 ◎ 销售价格 2005年我市商品房的销售均价为3030元/平方米，同比上涨10.67%。其中商品住房销售均价为2539元/平方米，同比增长6.20%。 2006年，全市商品房均价为2991元/㎡，同比下跌1.29%；其中，商品住宅平均售价为2691元/㎡，同比上涨5.99%；商品房非住宅平均售价为5468元/㎡，同比下降5.13%。 2007年上半年，全市商品房均价为3278元/㎡，同比上涨14.35%；其中，商品住宅平均售价为3054元/㎡，同比上涨19.07%；商品房非住宅平均售价为5113元/㎡，同比下跌7.49%。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为3159元/㎡，同比上涨20.17%；其中，商品住宅平均售价为2939元/㎡，同比上涨24.24%。） 从各月走势来看，今年以来，长沙商品房基本处于上升趋势：六月商品房均价相对于一月上涨223元/㎡，涨幅约7.05%；住宅均价上涨了399元/㎡，涨幅约14.14%，商品房住宅涨幅相对更大。 2、2007年上半年长沙市商品房供求特点 A、商品房累计供应和销售总量分析 2007年上半年，全市商品房累计批准预售350.19万㎡，同比增长16.02%；其中住宅批准预售297.50万㎡，同比增长11.60%。 同期全市商品房累计销售435.54万㎡，同比增长40.49%；其中住宅销售391.36万㎡，同比增长37.72%，占商品房销售面积的比重为89.86%。 B、商品住宅供销对比 2007年上半年商品住宅累计供销比为0.76：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商