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房地产开发企业涉及的税费介绍 一、简介 房地产开发企业主要涉及的税费有12种，分别为： 营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、河道工程修建维护管理费、土地增值税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税、契税、印花税、耕地占用税。 增值税、车船使用税、残疾人就业保障金未作考虑。 二、各项税费介绍 1、营业税 依据中华人民共和国营业税暂行条例（以下简称：营业税条例）规定：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照营业税条例缴纳营业税。 房地产开发企业应当依据销售不动产收取的全部价款和价外费用为营业额×适用税率为5%计算缴纳营业税（依据财税〔2003〕16号文件第二十条之规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额） 房地产开发企业销售不动产业务的营业税纳税地点为不动产所在地（其余营业税纳税地点参见营业税条例及其实施细则，需说明的是纳税人提供建筑业劳务的营业税纳税地点为劳务发生地，因此房地产企业在接受施工单位提供的建安工程发票时需要加以甄别，以规避风险）； 2、城市维护建设税 依据中华人民共和国城市维护建设税暂行条例规定：凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人，房地产开发企业一般以缴纳的营业税为计税依据，税率分为7%、5%、1%三档，根据纳税人所在地区适用税率计算缴纳。 3、教育费附加 依据征收教育费附加的暂行规定（国发〔1986〕50号）及国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定》的决定（中华人民共和国国务院令第448号）等文件规定凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，都应缴纳教育费附加，房地产开发企业一般以缴纳的营业税为计税依据，费率为3%. 4、地方教育费附加 依据财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知（财综[2010]98号）文件规定地方教育费附加的征收标准为单位和个人实际缴纳消费税、增值税、营业税税额的2%，房地产开发企业一般以缴纳的营业税为计税依据。 5、河道工程修建维护管理费 依据中华人民共和国防洪法及中华人民共和国河道管理条例等文件规定：河道主管机关可以向受益的工商企业等单位和农户收取河道工程修建维护管理费，其标准应当根据工程修建和维护管理费用确定。收费的具体标准和计收办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。目前青岛地区房地产开发企业的河道工程修建维护管理费的征收标准为企业当年销售收入或营业收入的1‰ 各地征收标准不一，以当地主管部门规定为准。 6、土地增值税 依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国发[ 1993 ]138 号）规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。 房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他收入。 土地增值税计算增值额的扣除项目包括： （1）、取得土地使用权所支付的金额； （2）、开发土地的成本、费用； （3）、新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格； （4）、与转让房地产有关的税金； （5）、财政部规定的其他扣除项目。 （6）、加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。 说明：开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本的金额之和的10％以内计算扣除。 土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。 根据青岛市地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征