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外资房地产企业现金流量特点分析 　　摘要：近几年房地产热，吸引了众多人眼球，房地产企业的资金来源主要来源于银行的间接融资，随着我国房地产市场的成熟化，外资的引入，是我国房地产企业融资方式由间接融资向直接融资方向发展，由单一化向多元化发展。本文从房地产企业现金流现状入手，从经营活动、投资活动、筹资活动这三个方面来看房地产企业现金流现状。进而提出外资房地产企业在现金流方面与一般企业的不同，主要表现在资金需求量大、项目开发周期长、资金回收期长、现金流投入风险随宏观政策的变动而加剧、受国家宏观调控影响大等特点。最后提出对房地产企业的现金流提出改进建议，认为房地产企业应多元化融资渠道，吸引海外基金，促使融资多元化，制定合理的现金持有量，提高资金利用率，提高资金回收速度等。 　　关键词：融资难 现金流 多元化 外资 　　一、房地产现金流??基本概念 　　外资房地产企业在我国房地产投资中占据了一定的市场份额，使得大量的外资地产涌入我国房地产市场，使得我国房地产企业融资由单一间接融资走向多元化直接融资。近几年我国房地产利润空间极大，加之人民币的升值预期使得外来资本更加看好我国地产市场，因此外资大量涌入并加速流入。对于房地产企业而言，资长金是经营运作的动力。要想使企业持续经营那么保持资金链的稳定和顺畅是其必要条件。外资房地产企业同和其他行业一样在市场经济运行中起到很重大角色，但是外资房地产企业在现金流量上和普通企业是有一定的区别的，同时外资企业会在财务报表上侧重现金流量的分析，这也是对当前财务分析的趋势。 　　现金流量是企业在一段时间内现金的流入和流出的总数。房地产企业的现金流量主要在三个方面一是经营方面产生的现流，二是投资方面产生的现金流，三是筹资活动产生的现金流 　　（一）经营活动产生的现金流 　　经营活动是指企业除了投资和筹资活动以外的活动。房地产企业在经营活动产生的现金流量有销售房屋，转让土地、出租房屋、购买设备，提供劳务等现金流入以及支付营业税、所得税、支付给职工的工资等 　　（二）投资活动产生的现金流 　　投资活动是指企业长期资产的构建以及除用现金等价物等的投资。房地产企业在投资活动产生的现金流在收回投资得到的现金，以现金取得的利息分红，处置固定资产等现金流入和债权和权益性现金投资，购买固定资产、无形资产等现金流出等 　　（三）筹资活动产生的现金流 　　筹资活动是指能使企业资本结构、债务规模发生变化的活动。房地产企业在筹资活动中产生的现金流有发行债券获得的现金收入，借款取得的现金收入等现金流入和以现金方式支付的筹资费用，债券利息，以现金支付的股利等。 　　二、外资企业房地产现金流的现状分析 　　（一）资金来源结构单一 　　房地产企业的资金来源中有很大一部分是来自银行贷款，房地产业的高速发展离不开银行信贷的支持。虽然现在我们国家出台一些政策抑制房价的快速增长，但是从现状来看，我国的房价仍然有持续增长的态势，市场的需求较大，房地产商对房地产的市场仍抱有一定的信心，此时需要大量的资金来给予支持，在现在房地产企业资金来源结构单一的情况下，大量资金需求单一资金来源的情况下，必然导致资金链缺乏稳定性。 　　（二）房地产企业现金持有量的不合理性 　　为了满足企业的交易动机，维持企业的正常经营活动，必须持有一定的现金以备使用，但是过多的现金持有量带的机会成本是利息的损失。因此为了保证企业利润最大化，企业要在现金持有量的收益和成本之间进行权衡，在出售房屋和保留房屋实物上进行权衡。 　　（三）资金使用率。 　　房地产企业会面临某段时间需要大量资金，某段时间资金空闲的情况，如何合理的分配资金使用率是企业面临的一个重大问题，只有这样，企业才能提高资金利用率，加速资金流通，提高企业利润。 　　三、外资房地产企业和一般企业现金流特点 　　外资房地产企业和一般企业在经营、投资、筹资方面有很大的不同。 　　（一）资金筹集繁重 　　由于房地产企业主要是建设房屋，大型的建筑物，所需的资金量通常是巨大的，虽然外资的流入对解决资金起到一定的作用，但是有些企业可能同时承接着多项大型工程建设，加大了资金的筹集难度。如果长时间无法筹集到资金，可能会导致工程的停滞，资金链的锻炼，甚至会导致破产。然而一般性企业只需在初始建立时筹集大量资金，如果企业没有扩建或者购买大型机械设备安排，那么企业只需储备足够的流动现金以备日常生产经营活动即可。 　　（二）现金流周转时间长 　　一般来说房地产企业建设一工程要经历从征地、建设、竣工到交付使用这些阶段，房屋建成后大部分会选择分期付款，在进行租赁经营中，还往往付出一笔维修费，使得资金的收回时间较长，一般来说从投入到收回，需要几年到十几年的时间。而一般的企业通过原材料采购、生产经营到销售收回货款，大