京控置业集团管控体系建设.doc

京控置业集团管控体系建设 2京控置业集团内外部环境分析及管控体系建设的目标及前 提 2.1京控置业集团概述 京控集团有限公司成立于2005年1月，是北京市委、市政府加快首都国有资 本战略调整、做大做强少数关键企业，是国有独资公司，是北京市最大的国有企 业之一，也是市委、市政府和市国资委规划的首都基础设施和公用事业投融资平 台。京控集团下属多家公司涉及到土地一级开发、房地产二级开发、物业管理、 房地产项目咨询等业务，较为分散、各自为战，不利于发挥资源整合优势和规模 效应。 根据北京市国资委的相关要求，基于整合资源、发挥规模效应、实现更大价 值的目标，京控集团于2010年6月，整合旗下的地产幵发、资产经营、物业管理、 土地咨询等项目，成立了控股的国有大型综合性集团公司京控置业集团，注册资 本50亿元，资产总额逾200亿元，业务领域涵盖地产幵发、物流业务、物业管理、 资产运营和资木运作四大板块，形成以地产开发为核心，以物流业务、物业管理 为重点，以资产运营、资本运作为支撑的业务体系，产业布局合理，优势互补， 具有极强的可持续发展能力。 京控置业集团成立以后，下辖房地产幵发板块既有其原有的焦化）.地块的一 级开发，又有雁栖湖、玉泉等地的公租房、两限房等二级市场的业务要求；物业 公司拥有资产近10亿元，人员100多名；土地业务咨询公司有十余人，十几年的 行业经验；资产经营项目包含现有的酒店以及未来的商业地产幵发后形成的酒店 项目等多种经营内容。各板块当前的业务现状不同，未来的发展前景也各不相同。 因此集团在发展各项业务上的战略侧重也各不相同。 2.2京控置业集团外部环境分析 从房地产行业发展环境看，发展房地产业务在短期将面临一些挑战，但长期 而言，房地产行业发展前景广阔，京控置业集团介入并大力拓展房地产业务也恰 逢其时。 2.2.1 宏观经济分析 从宏观经济方面，就影响房地产行业发展的因素做PEST分析。 一、政治法律因素 (1)中央对土地一、二级市场加强管控 随着房地产市场的火热，房价的高企，土地的供应也出现一定程度的紧张， 地价不断升高。在居民对房价过高的强烈压力下，政府部门出台一定的政策，在 房地产供应方面也不断加强监管。特别是随着“地王”的不断涌现，更是使得政 府加强对一二级市场的土地市场的监管。以2010年京控置业集团所在的市场北京 市来看，“地王”更是不断涌现。在这样的土地市场状况下，对北京市的土地一、 二级市场的监管必将进一步加强。 (2 )近期继续对房地产行业实行紧缩政策 针对开发商的信贷政策使业内资金链吃紧，房地产行业作为资金密集型行业， 对资金的需求量巨大。伴随各种融资手段的使用，各房地产企业对银行的贷款比 重也相应增加。一方面银行的贷款相当大的比重是投向了房地产企业，另一方面 房地产企业的资产负债率也不断升高。为了避免出现信用风险，国家对房地产行 业的信贷政策也不断在收紧。未来会收紧到什么程度尚难确定，但对房地产企业 而言，获取资金的成本和难度将会越来越大。 (3)消费的信贷和税收政策不断调整以打击投机炒房 由于居民对高房价的压力越来越大，而房地产投机等现象一直存在，一定程 度上挤占了房地产的供给、拉高了房价。针对这一状况，国家不断从消费信贷政 策、税收政策等方面来限制投机行为，一定程度上也制约了部分房地产需求。 二、经济因素 (1)中国经济总体上仍将高速增长 2008年我国国内生产总值(GDP)比上年增长为9%’ 2009年我国国内生产总值 (GDP)比上年增长8.7%，2010年一季度我国国内生产总值(GDP)增11.9%。整体来 看，我国经济仍然继续保持高速增长的趋势。 (2)固定资产投资整体发展势头良好 2010年一季度，全社会固定资产投资35320亿元，同比增长25.6%，其中城 镇固定资产投资29793亿元，增长26.4%。城镇固定资产投资中，第一产业投资 364亿元，增长9/7%;第二产业投资12460亿元，增长22.4%;第三产业投资16969 亿元，增长30%。固定资产投资整体发展势头良好。 (3)居民收入持续提高 2008年我国城乡居民人均收入分别同比实际增长8.4%和8.0%, 2009年我国 城乡居民人均收入分别同比实际增长8.8%和8.2%。我国居民收入保持持续提高的 态势，居民的购买力不断提高。 三、社会文化因素 (1)城市化进程带来房地产开发长期利好 伴随着我国经济的发展，我国的城市化进程不断加快，大批的农村人口涌入 城市，城市规模不断扩大，这对房地产幵发来讲带来了巨大的潜在需求，成为房 地产开发的长期利好。 (2) 70年代末一代对住房需求能力开始释放 随着70年代末一代人逐步步入而立之年，工作及生活状态越来越稳定，无论 是人口数量还是消费能力上，都比较巨大，其对住房的需求能力也开始