房地产税收筹划--更新.docVIP

关于项目公司南延线项目税收筹划的建议 ABC（南区）开发有限公司（以下简称“项目公司”）自2004年7月成立，目前实收资本为3448.28万元。截止2011年4月28日其股东及持股比例如下表： 股东名称（姓名） 出资方式 出资额（万元） 出资时间 持股比例 四川ABC发展有限公司 货币 100 2004年6月 2.9% 四川CDE有限责任公司 货币 2141.3808 2007年1月 62.1% 四川省EFG有限公司 货币 1206.8992 2009年 月 35% 合 计 3448.28 100% 2011年之前万佳公司持项目公司股权比例为36%，2011年初受让四川川大科技产业集团有限责任公司所持项目公司26.1%股权后，持股比例增加为62.1%，按协议，其正将其受让26.1%股权部分的49%转让给EFG公司（预计5月初完成），转让后万佳公司持股比例为49.3%，EFG持股比例为47.8%。 项目公司自成立后仅开发ABC项目，项目分四期建设。一期规划为13套别墅，二期规划为2栋办公大楼，三期规划为2栋商务楼，四期规划为15栋别墅及部分普通住宅。目前一期工程已经完工，二期工程办公大楼正在封顶。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条的规定，“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”，该项目面临土地增值税的清算。为减轻企业税负，建议如下： 一、房地产开发企业税种分析 房地产开发企业主要税种一览表 序号 税种 计税依据 税率 计算方法 1 契税 计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出让费用或者土地收益”等。 3--5% 应纳税额=计税依据×税率 2 印花税 合同金额 产权转移书据0.05% 应纳税额=营业收入×税率 3 城镇土地使用税 实际占用的土地面积 定额税率 年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额) 4 营业税 为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用，房地产开发企业销售房屋以营业额为计税依据 5% 应纳税额=营业收入×适用税率 5 土地增值税 增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额 四级超率累进税率（比例税率） 应纳税额＝∑（增值额×适用税率） 6 企业所得税 计税依据为应纳税所得额 25% 应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）×适用税率。 7 城市维护建设税 以营业税等流转税为计税依据 高新区7% 应纳税额=营业税额×适用税率 8 教育费附加 以营业税等流转税为计税依据 3% 应纳税额=营业税额×适用税率 9 地方教育费附加 以营业税等流转税为计税依据 2% 应纳税额=营业税额×适用税率 从上表可以看出，契税、城镇土地使用税计税基础、税率固定，没有筹划空间。营业税金及附加、印花税税率固定，计税基础随营业收入的变动而变动，其策划应与土地增值税、企业所得税一并考虑。 土地增值税、企业所得税都是以收入减去扣除项目后所得为计税基础来计算，其中土地增值税税率实行超率累进税率，税负高，应以其为核心来控制企业总体税负。 二、土地增值税的策划 土地增值税计算过程如下： 项 目 释 义 一、营业收入 营业收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益 二、扣除项目 　 （一）取得土地使用权所支付的金额； 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用 （二）开发土地的成本、费用； 开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用 （三）新建房及配套设施的成本、费用； 与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用 （四）与转让房地产有关的税金； 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除 （五）财政部规定的其他扣除项目。 　 三、增值额 　 四、适用税率 五、应纳税额 　 从计算过程分析，应做好以下工作，以减少增值额，节约土地增值税。 （一)控制营业收入 1、别墅和普通住宅 该部分产品主要向个人销售，无筹划空间。 2、办公楼、商务楼 该部分产品可考虑通过企业分立、合并的方式向购买方转让。具体操作方式如下： （1）由项目公司将各办公楼、商务楼剥离，成立新公司，办公楼、商务楼过户到新公司。 （2）购买方兼并新公司，办公楼、商务楼过户到购买方。 上述方式需与专业人士进一步探讨其可行性。 （二）控制扣除项目 1、取得土地使用权所支付的金额 该项费用为固定支出，无