江阴市步行街的初步思考.docVIP

对于江阴市人民路步行街考察后的初步定位思考 通过对江阴市人民路步行街的走访，对步行街中的业态组合、档次划分及客量分布有了初步的感知，同时对当地地下商业的发展建立了更高的信心。针对走访后的感受分别给予贵司以下说明。具体的方案落实还需要进一步的成熟思考，待完善整体思路后将详细解析“江阴地下商业”发展规划。 考察对象：崋地百货、海澜商厦、江阴国际购物中心、天润百货（三元服饰名品城）、澄江福地步行街、国际名品服饰折扣店、华联商厦、精品商厦、人民商场、银泰百货、华都百货。 一、人民广场步行街现状 “澄江福地”----商业氛围沉闷缺乏活力，入口没有清晰的导视系统，缺乏商业氛围，节点小品景观没有完全展示，展示的地域文化，没有营造足够的商业氛围，一般节点应是消费者休息及避免视觉疲劳的用途，虽然与总体设计风格匹配，但是没有起到节点应该带来瞬间的心情愉悦和放松功能，没有体现视觉休憩的作用，楼层过高，以组团形式做的规划设计太多，分散客流，楼体层数纵向相对过高，对购物休闲来讲，极大的影响了聚客力。 租售结合的操盘方式，政府要求开发商保留部分物业作为后期运营保障，物业费0.6元/天/平米，租金：一层10元/平/天，二层餐饮4.5元/天/平米，售价一层38平米9.6万元/，40年产权，前三年返租金从投资款中扣除，第四年开始以2个月一返租逐步递增至8%。 “人民商场”----属于低端客流，以中老年中低档次的消费结构的商场， “崋地百货、华联百货、江阴国际购物中心、银泰百货”----属于30—45岁之间的最具消费力的客层。 “优衣库、华都百货”----属于步行街以西的部分只有年轻人的服装商品，没有服饰、配饰、和年轻人喜爱的电子、电玩、动漫的综合休闲业态。 “精品商厦”----品牌结构混乱，中老年、青年、运动业态混搭无特色。 二、竞争对手典型性商业现状 1、“东方浙江商贸城”----批零结合式商城，档口散铺为主，业态集中为小商品、童装、童鞋、箱包、玩具及仿制品牌，硬件设施落后，属于中低端消费客群。转让费约15万元，租金3000元/月 “新百业广场”档次同东方浙江商贸城相等，由于地理位置不佳，商户未招满，转让铺位较多，经营管理不到位，导致部分商铺撤租，大厅正门关闭。 三、步行街商圈的业态分析 1、中高档次的百货业态处于饱和状态，已经锁定了大部分在江阴本地消费的最具消费力的客群。 2、本街主要以购物业态为主，休闲、体验轻便休闲餐吧的业态缺乏。 3、虽然有部分休息场所，但没有与周边商业互动，导视共享的空间。 4、部分主力业态没有起到带动消费客量的作用，没有产生循环消费的结构。 5、步行街景观亮丽，有大树和绿植烘托出了整条商业街繁华昌盛的商业氛围。 6、商业运营服务意识较差，没有国际化的运营理念支撑。 7、促销活动和联动活动匮乏，不能锁定大部分追求时尚、追求品牌意识的年轻消费人群。 四、我们将要为江阴市打造国际时尚潮流的地下商业广场。 消费客群：锁定18—35岁全客层。 档次定位：中档为主、中高档为辅；与地上百货业态形成品牌差异化，客群综合化。以青春、时尚、休闲的特色地下商业为主，品牌店为辅的多业态商业格局。使本项目成为购物、餐饮、休闲、娱乐的一站式综合商业体。 规划设计：景观及节点主题（原则：体现美化、文化、亮化、绿化，更多的运用彩灯、电视） 海洋世界，店铺玻璃及墙壁夹海景及水的颜色，营造海洋舒适、轻松的购物氛围。 阳光花园，局部与地面做阳光玻璃天井，让阳光射入地下商城，改变地下商业沉闷无光。 情侣转座，情景式景观为情侣约见聚会的温馨场所。 网络天地，地下空间的无线网络，通过网络传递网了解国际及中国一线城市的同龄人在干什么、吃什么、玩什么、看什么、学什么…… 彩灯电视：通过节点式设计，利用影像播放系统宣传、推广自有品牌及待开发的国际品牌流行趋势。 或：童话乐园、惬意午后、薰衣草花语、许愿树、竹林深处、旅人驿站、梦回延陵等 层高：5米以上 功能：空调系统、新风系统、采光、排水和预防洪水大雨、消防系统、隔油池、排污管径、排烟系统，达到国际排放标准。 业态组合：（日、韩、新加坡）等时尚国家引进部分品牌，引领地下商业街的品牌国际化。 潮流汇集——最新的潮流服装鞋帽 粉酷扮靓——美发，美甲、彩妆、药妆。 数码视界——MP3 MP4 PS等光影设备时尚电子产品及新品发布会。 潮流饰品——世界流行的时尚服饰、手提袋。 时尚礼品——适合年轻人生日礼品、节日互赠佳品 动感地带——电玩城，运动比赛、小型竞技、有奖互动。 国际美食——汇集国际特色美食。 玩具总动员——所有的国内国际玩具品牌，国际动漫、小人书收集、限量版饰品收集、影视玩具收集。 运营管理： 由于是多业态组合，国际化的商品结构，国际化的消费理念，所以我们融入国际化的团队进行运营管理。 我们将采用韩国人性化关怀购物者需求的运营