投资带租约产权式商铺利弊与风险规避办法探析.docVIP

投资带租约产权式商铺利弊与风险规避办法探析 　　摘 要：文章介绍了带租约产权式商铺的概念与运作模式，讨论了投资这种商铺的优势与风险，提出规避投资风险的集中方法。 　　关键词：带租约产权式商铺 优势 风险 　　中图分类号：F293.30 　　文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914（2013）03-211-02 　　一、带租约产权式商铺的概念与运作模式 　　房地产开发商先将商业地产出租，在租约里明确“租期内开发商有权进行产权变更”，此后再将该商业地产卖给投资型客户，同时在销售合同里明确“此房已由开发商代租，并明确租期、租金、租户等”。租务管理均由专业部门，即物业公司租务管理部全程操作。客户买到房子即可收取房租，以房租支付贷款月供，达到以房养房的目的。这种商铺就是带租约产权式商铺。这种商铺的运作模式如下： 　　一般是房地产开发出商业地产后联系大型商业机构（主要是大型商场超市等）来租赁该商铺，寻找担保机构担保，寻找物业管理公司，然后把商业地产产权分割出售给投资者。 　　投资者缴纳购买商铺后与商业机构签订正式租赁合同，可以按期得到稳定的租金现金流。与担保机构签订担保合同，确保万一商业机构租金不能偿付时由担保公司代偿租金以及签订其他担保事宜。与物业公司签订委托管理合同，由物业公司租务管理部代为管理商用楼管理事宜，代为收取商业机构支付给投资者的租金，并向投资者收取租务管理费。 　　投资者只需交纳首付金，办好一切手续后，就可以坐等租金的到来，直到付清按揭贷款，房产就完全归自己所有。 　　随着商业地产的持续升温，产权式商铺成为了风险最大，但同时投资回报也最为丰厚的物业类型。投资者如果能明辨其发展前景、出手准确的话，确实能够实现很高的回报，这也是近年来产权式商铺个人购买投资升温的一个主要的原因。任何事物有利也有弊，投资产权式商铺也隐含很多潜在的风险。笔者在介绍清楚带租约产权式商铺的概念后，主要解析带租约产权式商铺的优势和潜在风险，便于投资者投资带租约产权式商铺能明辨利弊，规避风险，坐等投资升值。 　　二、带租约产权式商铺的四大优?? 　　带租约产权式商铺作为一种新型的商业品种，一经推出就得到众多投资者的青睐，这与其本身存在的优势不可分割。产权式商铺的独特魅力，在于它具有房地产投资的稳定性和商业投资的高成长性。它扩大了投资平台，分解了投资风险，是广大普通百姓、工薪阶层等稳定职业者的理想投资项目。产权式商铺的优势主要有以下几点： 　　1.商铺总价格较低，投资门槛较低。带租约产权式商铺通过铺位的划分进行产权分割，实现了投资者购买的产权部分总价位比较低，大大降低了商铺的投资门槛，圆了广大中小投资者平民百姓的投资商铺之梦。因为降低了置业门槛而吸引了大量的中小投资者。投资者首付一定比例的资金，剩余款项通过银行的按揭贷款，即可拥有产权式商铺，每月坐收的商铺租金可以偿还银行贷款月供，只付上首付，其他什么都不用管，将来房子就能还清全部贷款，坐收一套商业地产，实现了广大百姓置业投资商业地产的梦想。 　　2.商铺投资回报较为稳定。投资者购买时开发商已经联系好商业机构出租出去，投资者无须参与经营管理，坐收租金回报，收益稳定，与股票、储蓄、住宅相比，产权式商铺以其可观的回报收益和升值潜力成为投资者较理想的投资品种。 　　3.减缓房地产开发商的资金压力。高效的流动资金周转率是大型商业机构成功运营的基础，租赁经营是他们考虑的首选方式。房地产开发商急需收回资金加快资金流转率，能把商业地产进行带租约产权分割，能快速收回资金，极大减小资金压力。 　　4.降低商业机构承租方的经营成本。大商业机构以承租的方式获得了商铺使用权，而不需要直接购置，减少了流动资金的占用，节省出大量资金去抢占商机，有利于经营成本的降低。 　　三、投资带租约产权式商铺的三大风险 　　1.“低价”的美丽陷阱。带租约产权式商铺经过产权分割，投资者购买一份产权商铺的总价是相对很低的，投资者只需交付比较低的首付，商铺的租金就足以偿还银行贷款月供，几十年后整套商铺还清贷款，100%归自己所有。 　　这是很美丽的神话。实际上市场上绝大部分带租约产权式商铺的开发商是为了促使资金的迅速回笼，为了追求经济效益，抬高经营项目的价格，以实现更多的附加价值。这样看似总价便宜，实际由于所购买的产权份额很小，换算成单价反而更贵，房地产开发商的这样低总价的背后是高单价，换算成全部商业地产，房地产开发商售价反而更高。 　　这样的实质是房地产开发商往往为了高价销售商铺，获取套现，不惜以夸大其词的广告宣传来吸引投资者，使这种本来风险相对比较小的投资方式变成了高风险投资，将其本身的风险转嫁给了投资者，投资者实际购买的是价格相对更高的商铺，实际蕴含很大价格风险。 　　2.商业机构经营不善的风险。