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商品住宅城市宜居性特征空间评价研究 　　摘要：从不同城市宜居性特征差异分析入手，运用空间计量分析技术，构建了商品住宅的城市宜居性特征空间评价计量模型。得出城市间商品住宅价格存在显著的空间正相关关系，且相关性呈现逐渐增强的态势；不同城市间商品住宅价格差异主要是由经济水平、自然区位、政治区位、气候条件和公共交通、医疗卫生、义务教育、公共图书设施建设造成。鉴于城市的区位、气候和经济水平相对固定，基础设施建设成为导致城市间商品住宅价格差距加大的重要原因。 　　关键词：城市宜居性特征；商品住宅；价格；空间评价模型 　　中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1001-8409（2014）01-0130-05 　　自1998年7月国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以来，中国各个城市的住房市场发展迅速，商品房价格不断上涨，不同城市间房价差异显著，且价格差异随着时间的推移逐步增大。从中国35个大中城市2012年的房价数据来看，北京的平均房价最高，达26156元/平方米，西宁的平均房价最低，为5145元/平方米，同一时期最高房价达到最低房价的5倍之多，价格差异相当显著。从2001～2012年中国35个大中城市房价的变化过程来看，各个城市的房价变动幅度也不尽相同。宁波的房价变动幅度最大，2012年房价为2001年房价的7.58倍，而沈阳的房价变动幅度最小，2012年房价仅为2001年房价的2.87倍。因此，不同城市房价差异的原因受到国内外学者的广泛关注。 　　Reback[1]、Brasington 和 Haurin[2]分别基于1989～1990年、1997～1998年美国明尼苏达州的转入学生数、转出学生数、居住人群的学历构成、年龄构成、住宅的空置率、出租率、住宅价格数据和2000年美国俄亥俄州的学生人均支出、水平测试、学校增加值、住宅价格数据，采用回归分析方法和空间特征价格模型，得出学校教育质量对于城市间住宅价格差异具有一定的解释力；Schmidt 和 Courant[3]基于美国1995年人口调查CPS数据库中的住宅价格、空气质量、最大地形指数、平均气候指数、水体景区、国家娱乐区、贫困线以下的人口、保健指数、通勤时间、距离好位置的最短驱车距离等数据，采用截面回归分??方法，得出公共服务质量、自然环境和社会治安是城市间住宅价格差异的主要原因；沈悦、刘洪玉[4]基于1995～2002年中国14个城市的住宅价格与人均可支配收入、城市总人口数、失业率、空置率等经济基本面数据，采用混合样本回归分析方法，得出城市经济基本面的当前和历史信息可以部分解释城市住宅价格水平或者变化率；梁云芳、高铁梅[5]基于1999～ 2006年中国28个省、市、自治区的人均GDP、商品房销售面积、房地产资金来源中除自筹资金以外的其他资金、3年期金融机构中长期贷款利率和房价数据，采用误差修正模型和面板数据模型，得出我国东西部地区房价波动差异主要是由于信贷政策不同造成，而中部地区房价波动差异主要是由于人均GDP的不同造成；周京奎、吴晓燕[6]基于1999～2006年除西藏自治区外的中国大陆30个省市的住宅价格、城市教育投资、卫生事业投资、基础设施投资、交通环境投资、公共卫生投资、生态环境投资数据，采用广义最小二乘法，得出生态环境投资对住宅价格的影响最大，公共交通投资对住宅价格的影响次之，高等教育投资对住宅价格的影响较高，城市基础设施投资对住宅价格也有显著影响；龙奋杰、郭明、郑思齐、曹洋[7]基于1999～2005年中国34个主要城市（不包括郑州）的住房价格、居民收入水平、自然条件、经济发展程度、环境质量、生活便利程度、公共安全、是否为省会城市、市区人口密度、市辖区人口、失业人口比例等数据，采用单变量模型、多变量模型和截面分析方法，得出城市居民收入水平和以自然条件、经济发展、环境质量、生活便利程度、公共安全为代表的城市宜居性可以解释城市住房价格差异的70%左右；何鸣等人[8]基于2006年中国254 个地级城市的房价、气候条件、环境质量、公共服务水平、生产环境特征数据，采用中国城市消费者和厂商环境特征品质价值计量方法，得出以气候条件、环境质量、公共服务水平为代表的消费者环境特征品质和以城市间运输能力、海运、生产服务能力为代表的生产环境特征品质对于中国城市间的房价差异具有60%的解释力；张娟锋、刘洪玉[9]基于2004～2006年中国35个大中城市的住宅价格、土地价格、建材价格、工资水平、财富水平、人口数量、城市宜人性、失业率、住宅预期收益、非居住商品价格变动数据，采用普通最小二乘法和两阶段最小二乘法，得出人口数量、财富水平、建筑成本、住宅预期收益是造成不同城市住宅价格差异的决定因素。 　　综上所述，这些研究选择的指标不同、样本范