深圳依山郡、中央悦城、水岸新都比较分析报告.docVIP

目　　　　录 第一部分、前言 第二部分、产品分析 一、建筑与容积率 二、建筑分析 三、园林分析 四、中央悦城、水岸新都别墅特别分析 五、户型分析 六、赠送面积探讨 七、配套分析 八、各项目后期大致规划 第三部分、供应与销售分析 一、目前供销状态 二、三盘供应量分析 三、三盘供应量列表 四、水岸新都销售列表 第四部分、营销策划分析 一、特征概述 二、依山郡：“拖拖拉拉”的营销 三、中央悦城：“故作神秘”的营销 四、水岸新都：“出奇制胜”的营销 五、三盘营销案例汇总 第五部分、客户简要分析 附：依山郡、中央悦城、水岸新都基本资料 第一部分、前言 　　2005年龙岗地产的势头甚至猛过宝安，其住宅销售面积所占份额从2004年的18％上升到20%，已经超过福田而夺居全市第二的宝座。龙岗2006年共有23个项目将面市销售，住宅总建筑面积超过200万（2005年龙岗总批准住宅建筑面积为171万）。其中，中心城、龙岗镇合计约80万，布吉100万有余。招商.倚山郡、新亚洲项目、水岸新都、中央悦城、天健现代城、宇宏.欧景花园3期、九州.新都市、龙城国际、龙凤雅居、80后街、慢城、左庭右院、振业城、英郡年华、中海大山地、信义锦绣花园园、志键时代广场、振业城、万科城三期、第五园2期、珠江.旭景佳园、依云山庄、佳兆业可园五期、信义假日名城六期、风临四季二批单位（怡康家园、信和爱琴居、百合星城三期、栖湖、御林、）从政府层面上看，近日深圳市政府班子，以最高规格，现场考察龙岗中心城“奥体中心公园”规划，对中心城发展寄予厚望；市国土规划部门，近日已明确将龙岗区定格为土地供应大户，以期吸引更多资金投入城市化改造建设之中。而对于龙岗中心城最大的利好——“地铁3号线”，已获国家专家组评审通过，预计年内动工！ 占地面积 建筑面积 总期数 正开发/销售 整体 1期 整体 1期 依山郡 150442.6 150442.6 289913.05 289913.05 3期 1期 中央悦城 约7.万 约7.万 24．3万 24．3万 2期 1期 水岸新都 211762.51 211762.51 307580 307580 5期 1期 ? 第二部分、产品分析建筑与容积率 容积率 建筑形态 独栋 联排 多层（称“庭院别墅”、“叠院别墅”） 小高层 公寓 依山郡 1.18 / / 88－280m2305套 / 40－60m284套 中央悦城 1.18 约276m22套 约176－250m244套 139－172m2208套 / / 水岸新都 1．12 / 199－257m238套 73－158m2300套 122-162m270套 / 　　二、建筑分析 　　三、园林分析 　　四、中央悦城、水岸新都别墅特别分析 　　五、户型分析 　　依山郡： 户型 户型面积 套数 公寓 40-60 84 2房 88－96 61 3房 120－150 181 4房 170平方 18 复式 230－280 45 　 　　中央悦城： 独栋别墅 联院别墅（含双拼、合院、联排） 多层（称“庭院别墅”、“叠院别墅”） 户型面积 套数 层数 车位 分布 户型面积 套数 几联 层数 车位 户型面积 套数 层数 约276 2 3＋1 2 属18套合院别墅产品之一。 约176－250 44 2联（共4套） 4联（共16套） 6联（共12套）合院（共12套） 3＋1 1：1 139－172 208 “庭院别墅”为平面+地下室；“叠院别墅”为3层＋天台 　　（以上类“3＋1”指地上3层＋地下室1层；叠院别墅带入户花园，无地下室；一期规划车位共337个，项目共规划车位1415个） 　　　　 　　水岸新都： 联排别墅 多层 小高层 普通多层 1、14栋复式 总套数 户型面积 套数 层数 户型面积 层数 户型面积 层数 户型面积 层数 套数 199－257 38 3＋1 73－158 6层（不设架空层） 1栋、14栋：127－138 1、2层商业，3－6两套层复式 300 122-162 12、13栋为18层高复式。 11栋为18层高平面。 54+52+52=170（含“假复式”9套 　　（以上类“3＋1”指地上3层＋地下室1层；14栋复式单位3、4层复式带38-46平方前后花园；“假复式”指层高4.5m的平面，业主可自隔一层。） 　　六、赠送面积探讨 楼盘名 前后花园(1楼) 地下室 屋顶花园/天台/露台 所有户型总赠送面积幅度 依山郡 20-30㎡ （1楼68套带）48－128m2 （45套复式带）60－140m2 10%-100% 中央悦城 70-80m2 33-116m2 露台16-28m2