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对房地产市场“国五条”政策分析 　　【摘要】2013年2月20日国务院常务会议确定的楼市调控“国五条”措施的出台，使得二手房的交易量和价格以及新房的价格成为了人们关注的焦点。本文将根据“国五条”及其细则的具体实施以及房地产市场状况，对楼市调控的“国五条”政策进行分析。 　　【关键词】“国五条”；房产税；二手房 　　2013年楼市开门红，国家统计局发布的1月全国70个大中城市房价数据中北上广深等一线城市房价环比大幅上涨，其中广州、深圳涨幅破2%。官方数据显示1月全国一二手楼市也都保持高温，但是随着2013年2月20日国务院常务会议确定的“国五条”措施以及随后“国五条”地方细则的陆续出台，房地产市场反应强烈，其中二手房的交易量变化巨大，但并没有引起市场的恐慌。 　　一、房地产市场“国五条”的政策内容 　　自2009年12月份开始楼市调控以来，楼市调控政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，2013年2月20日出台的“国五条”是第五次调控升级。 　　国五条，是指在2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。具体包括： 　　（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 　　（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。对出售自有住房按规定征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。扩大个人住房房产税改革试点范围。 　　（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。 　　（四）加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 　　（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 　　二、房地产市场“国五条”政策分析 　　首先，就建立房价稳定机制而言。稳定房价有两个不同理解：一个是对房价上涨过快并且居高不下的城市，要采取措施遏制房价暴涨的措施；一个是对房价下跌剧烈沦为鬼城的城市也要稳定房地产市场。对于稳定房价而言，作者认为房价应该在稳中适度上涨，政府机关应该把握好房价上涨的程度。随着中国经济发展以及城镇化的推进，市场中对住房的需求不断上升，由市场供求状况所决定的房屋价格不可避免的将会上涨。在这种情况下，如果政府过度控制压低房价将违背的市场价格决定机制，对房地产市场产生负面影响。但这绝不代表政府放任房地产市场，适度控制房价是关键。于此同时，稳定价格首长负责制强调了房地产市场调控的执行主体责任性，有利于调控政策推进，防止新国五条沦为空调。 　　第二，就遏制投机行为来看，会议要求坚决抑制投机投资性购房。这是这次房价控制的焦点措施，“新国五条”细则发布，其中明确二手房交易中的个人所得税将会按照个人所得的20%征收，这堪称政府使用税收手段调节房地产的最严厉之举。各地方出台的细则也大多包括限购政策和住房信贷政策。对于征收20%的个人所得税这项政策而言，这可能会产生两种截然相反的结果：一种是进行投机性行为的房主将会在正式征收20%的个人所得税之前为避免高税负而低价卖出其所拥有的多余房产，从而导致房价下跌；另一种是卖房者将会提高房价来将个人所得税转嫁给买房者，从而导致房价不跌反升。但最终结果如何我们将看市场反应如何。总的来说，目前遏制投机行为还是主要依靠限购，对于限购政策，需要从不同层面理解，限购固然是靠行政手段来发挥作用的，但是从历史上来看，限购政策起到了遏制房地产市场过热导致市场整体崩溃的作用。严格实施差别化住房信贷政策，扩大个人住房房产税改革试点范围，这些政策都会对遏制房地产投机行为起到一定作用。 　　第三，就增加供给量而言，会议要求增加普通商品住房及用地供应。这是从房屋的供应方面来调控房价，试图用增加住房供应量来缓解供需紧张的局面。这一措施应该和遏制投机行为的措施同时使用，从土地供应数量上来看，房地产市场基本判断是供不应求的状况，因此房地产中刚性需求不能被投机性需求挤压。事实上，刚性需求确实是支持市场价格坚挺最后一道防线，如果这些刚性需求被投机性需求挟持之后，就可能变成了无效需求。同时，如果市场大量供应豪宅、大户型住房，也会对市场需求形成有