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银行信贷对房地产价格影响实证分析 　　摘 要：银行贷款是我国房地产开发和对住房消费支持的最主要融资方式，本文基于房地产价格与银行房产开发贷款之间的关系，通过相关性回归分析，得出相应的实证分析结论：房地产价格和房地产信贷具有紧密的关系，大量资金涌入房地产业会推高房价，房地产价格与信贷规模之间存在正相关性。文章最后从政府和银行角度提出了相应的政策建议。 　　关键词：银行信贷；实证分析；房地产价格 　　中图分类号：F830.5 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.03.34 文章编号：1672-3309（2013）03-80-04 　　近年来，中国经济一直保持着持续高速的增长，我国房地产业发展迅猛，商品房价格也大幅度的飙升，长势惊人的房价让中国的许多老百姓都是“望房兴叹”，调控房地产首要的切入点就是银行信贷，银行贷款规模的大小直接影响着房地产市场景气的好坏以及房地产价格的波动，分析银行贷款对房地产价格波动的影响也具有深远的意义。 　　一、我国房地产市场发展简述 　　了解我国房地产市场的发展，从宏观层面上规范我国房地产市场的走向，才能引导我国房地产市场健康合理的发展。 　　我国的房地产业从2008-2012年进入一个新的周期，伴随着住房市场化、城镇化的不断推进、人均收入的不断提高，我国住房方面的需求产生极大地释放，房地产投资额和房价大幅上升，经过2008年有关部门出台的相应政策抑制房价上涨后，2009年，无论是近9.4亿平方米的成交量，还是估算约4834元/平方米的均价水平，都创出了历史新高。 　　虽然政府一直在采取相应的宏观政策抑制房价的过快增长，但是由于市场反应的滞后性以及投资规模的加大，房价仍然以较快的速度增长，一些大城市（如北京、上海、深圳等）的房价的涨幅则更是惊人，远远高于全国平均涨幅，不少城市也出现了大幅上涨情况，甚至可以比美国的还要高。毫无疑问，我国房价已经普遍偏高，更是超出了一般居民的可承受能力，即使是中产阶级人士，在大城市买房也很困难，买房成为几代人的合力行为，房价问题已经成为人大政协讨论的热点话题，“新国五条”的诞生及具体的实施细则，也已经成为百姓最为关注的民生问题。 　　诚然，影响房地产价格的因素很多，涉及众多领域，不仅仅是个经济问题，还包括制度及政策因素、区域因素、社会因素等，直至还有心理因素的影响，百姓投资渠道单一等方面的问题。本文在此针对银行信贷对房地产价格的影响进行实证分析。 　　二、银行信贷对房地产价格影响的实证分析 　　虽然银行采取了紧缩的货币政策来收紧银根，但从统计数据中可以看出，银行的信贷规模仍处在较高的位置。 　　图1 2000-2011年房地产开发贷款余额 　　数据来源：央行公布的2000-2011年《金融机构贷款投向统计报告》 　　我国房地产市场对银行信贷的依赖性很大，银行较缺乏转移和分散风险的金融替代产品，如果银行银根紧缩，大部分房地产企业难以其他方式获取资金，导致风险加大。另外，银行存贷款的期限也影响银行的流动性，因为贷款资金的主要来源是一般性存款，通常不超过5年，存款的短期性与贷款的长期性，致使资产与负债发生不匹配情况，致使商业银行的流动性风险加剧。 　　当银行信贷处于一个大规模的基数时，就会无形之中推高房价，并在维持房地产市场看似正常运行的同时，加大了银行系统以及房地产市场的风险。 　　（一）实证分析 　　本文将采用计量经济学的相关方法拟分析全国商品房均价与房地产开发贷款规模之间的相关关系。选用商品房均价作为被解释变量，房产开发贷款为解释变量，通过建立2000-2011年12年的时间序列，构造线性模型，分析在怎样的程度上房产开发贷款影响着商品房均价，并对实证结果进行计量经济学检验。 　　1、变量及数据选取。1995-2010年全国商品房均价与房地产开发贷款余额数据如表1所示。 　　表1 全国商品房均价与房地产开发贷款余额 　　数据来源：国家统计局统计年鉴 2011年中国房地产报告 　　表1中数据是没有消除价格指数的原始数据，为了消除时间序列的异方差性，要对如上数据做平减处理，以使数值更加反应经济状况。平减后的数据见表2。 　　表2 平减后的全国商品房均价与房地产开发贷款余额 　　数据来源：根据国家统计局统计年鉴整理 　　2、变量平稳性检验。时间序列数据可能是平稳的，也可能非平稳的。若变量的数据生成过程是非平稳过程，那么对这两平稳的时间序列做回归，则可能会引起谬误回归。因此，在进行两个时间序列数据的回归检验之前要对时间序列值是否平稳做出检验。本文先进行单位根检验来检验两序列的平稳性。本文采用ADF单位根检验方法，对LnX（房地产开发贷款余额）和LnY（商品房均价）进行平稳性检验，检验