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房地产业与城镇化互动发展关系研究 　　【摘 要】房地产业和城镇化是当前影响中国发展的两个重要因素，他们之间有着相互影响、相互作用的关系。房地产的发展带动经济增长、产业结构转变和人都流动均推动着城镇化，城镇化脚步的加快也为房地产业创造了很多刚性需求，给它带了难得的发展契机。在房地产和城镇化的发展的过程中，不论是谁快于谁都会引起诸多问题，因此房地产和城镇化应当共同展，互相推动。 　　【关键词】房地产；城镇化；互动发展 　　1、前言： 　　伴随我国30多年改革开放的伟大历程，中国房地产市场从90年代萌芽，发展，至今呈现繁荣的景象。与此同时，作为一个国家兴旺发达标志的城镇化发展也是蒸蒸日上，2012年的国家统计年鉴数据显示，我国2011年的城镇化率已达到51.27%，城镇人口首次超过农村人口。 　　2、房地产业与城镇化的关系 　　作为国家支柱性产业的房地产业与城镇化有紧密的联系，两者之间相互作用，相互影响。城镇化的加快带动了房地产业的发展，而房地产业的蓬勃发展又积极推动了城镇化水平的提高。 　　2.1房地产促进城镇化发展 　　城镇化的具体表现就是农村人口转为城镇人口，它的驱动方式主要是依靠经济增长和产业结构的转变[1]。房地产市场的发展对经济增长有着重要的促进作用。房地产是一个有着很长产业链的行业，他从早期的策划、设计到后期的建设、销售和物业管理等环节都影响着很多除了它本身以外的其他行业的发展，都很大程度上推动了经济的增长。二三产业比例的增加将引起城镇化发展。房地产本身属于第三产业，与之紧密相关的建筑业是第二产业，它的快速发展必然带动着二三产业的增长，引起产业结构的转变，促进城镇化。与房地产业紧密相关的建筑业是一个劳动力需求量极大的行业，并且这个行业的准入门槛低，为农民工提供大量的就业机会。目前农村的闲暇劳动力都会到城市打工挣钱补贴家用，建筑业是聘用农民工最多的一个行业，它的蓬勃发展吸引了大量农民工到城市，促进了人口的流动，直接推动城镇化。 　　2.2城镇化促进房地产业发展 　　房地产市场的蓬勃发展是以城镇化为基础的，房地??是城镇化的物质基础和保障，是社会生产、人民生活必不可少的生产生活资料，城镇化带来的新增城市人口为房地产业带来了巨大的刚性需求。市场需求是决定一项产业生死存亡的关键，只有需求存在的时候，才有生产这项产品的必要性。城镇化使得人口流入城镇，为房地产市场创造了难得的发展机会。“城市合理布局”、“人口市民化”等新型城镇化将为未来房地产市场的发展提供强有力的支撑[2]。同时城镇化的发展也拉动了其他产业的内需，极大的促进了国民经济的发展，有更多的社会闲置资金流入房地产行业，为房地产市场的发展提供了资金。 　　3、房地产业与城镇化的不协调发展问题表现 　　3.1房地产业发展快于城镇化时产生的问题 　　当房地产市场发展快于城镇化时，就会引起住房空置率升高，造成资源浪费，甚至形成空城，房地产经济便会陷入困境。同时，一些抗风险能力小的房地产开发商会因无法回收成本而面临破产，造成员工失业。就业一直是国家十分重视的民生问题，失业率的增加给社会增添不稳定因素。目前许多城镇面临房地产市场发展快，但是发展质量低下、城市规划不合理、容积率高、住房产品物业管理差等问题。这样粗放式的开发没有有效利用到集中在这个行业的资金，是对社会资源的浪费。 　　3.2 城镇化快于房地产业发展时产生的问题 　　当城镇化快于房地产市场发展时，就会造成住房供应不足，房价过高。当房价与居民的收入水平不协调时，城市居民购房压力便会增加。目前很多大学毕业生、进程务工人员都有购房需求，很多年轻人沦为房奴，为购房而奔命的年轻人丧失了创造力和闯劲，这样既不利于个人的发展也阻碍了社会的进步。与此同时，目前大多进城务工人员社会保险不完善、子女上学困难也是亟待解决的问题。住房作为保障民生的基本物质条件，是人民安居乐业的前提，是社会和谐稳定的保障因素，如果发展落后，就会严重阻碍社会的和谐发展。 　　4、如何实现良性互动 　　4.1房地产和城镇化共同发展向前 　　房地产是我国经济的支柱产业，如今经济飞速发展，房地产也将持续发展。目前中国的城镇化率相比发达国家还有很大的发展空间，他们的发展都只会向前。在这一过程中， 我们应该认识到城镇化是现代化应有之义和基本之策， 而房地产业的健康稳定发展又是城镇化的不可替代的路径，两者必须协调发展，并驾齐驱[3]。 　　4.2关于房地产市场应当采取的措施 　　目前我国房地产市场发展粗犷，房价上涨过快，对城镇化的健康发展十分不利。国家应当增大经济适用房、保障性住房的供应量，保证城市居民有房住。出台政策性措施限制房价上涨，将房价稳定在合理范围内。然后完善规范二手房交易市场，严厉打击限制炒房行为。房地产开发商应当充分配合城