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对房产测绘中若干问题计算分析与探讨 　　摘要：本文是笔者在工作实践中遇到的几个面积测算问题提出来进行探讨，寻求一种正确的处理方法，切实解决实际工作中出现的问题，让测算成果更准确、更合理。 　　关键词：房产测绘；消防连廊；阳台；楼梯 　　中图分类号：P25 文献标识码：A 　　1 前言 　　房产测绘是房产管理工作的重要基础，其主要目的和任务就是采集和表述房屋以及房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设等提供数据和资料。GB/T.17986- 2000《房产测量规范》、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》（以下简称《细则》）的发布实施，对加强房产测绘管理、规范房产测绘行为、促进房产测绘事业的发展具有十分重要的作用。随着我国经济的发展, 近几年房屋的建筑和结构形式都发生了质的变化, 一些新的建筑产品不断的涌现, 而《房产测量规范》、《细则》仅规定了常见建筑形式的建筑面积计算方式。因此在实际测量操作中总是拿捏不准，给工作带来麻烦。本文通过在工作实践中遇到的几个面积测算问题提出来进行探讨，进而寻求合理的处理方法，让测算成果更准确。 　　2消防连廊 　　随着城市化进程的加快，城市用地日趋紧张，房屋建筑不得不向高层化发展，为了满足消防安全需要，部分高层住宅设计了一条消防连廊，连通不同单元消防楼梯。常见的有两种形式：（1）以挑廊与不同单元消防楼梯直接相连；（2）通过相邻几户房间外设计一条类似阳台的廊与公用消防楼梯连接。对于第二种，《细则》有明确规定：作为消防通道（连廊）的多户相连且有固定分隔界标的阳台，计入涉及到的各户的套内建筑面积。对于第一种有人认为是由于十层以上高层住宅引起的，应当分摊给十层以上住宅。这种做法有些不妥，消防连廊的布局是由整幢楼整体结构设计要求决定的，并不是某户或某层独有，若消防连廊下部某个楼梯发生火灾，也可向上经过消防连廊到达其它楼梯疏散。所以，应将消防连廊与相连的公用消防楼梯一起分摊。 　　3阳台面积的计算 　　（1）阳台是指与房屋相连通，有底板、永久性上盖、围护结构等, 供人们活动、休息及晾晒衣物等用途的房屋附属设施。通常根据阳台的形态可以分为非封闭式的阳台和封闭式的阳台。在规范中对阳台有明确详细的规定：封闭的阳台是按照房屋外围的水平投影的面积计算全部的建筑面积，不封闭的阳台是按照外围水平投影面积的一半计算建筑面积。可见阳台的封闭与不封闭对房屋建筑面积影响较大，如果判断不准确，容易造成面积纠纷。笔者认为在阳台封闭问题判别时应分以下几种情况：第一，若规划设计阳台为全封闭阳台，在实际测算时阳台也是封闭的，则按封闭阳台计算全部建筑面积。第二，如果规划设计阳台为封闭的，而实际上测算时为不封闭的，则按不封闭阳台计算一半建筑面积。第三，规划设计为不封闭阳台，实际测算时无论封闭与不封闭，计算一半建筑面积。 　　（2）随着建筑风格的发展, 阳台围护材料、围护方式越来越多样化。阳台的围护往往是由两种或两种以上的结构材料组成, 而规范就算到哪个围护未作详细说明。计算时我们应取主围护或几个围护中最小维护计算, 这样便于统一计算口径, 减少矛盾, 而且保护了消费者。 　　（3）《细则》规定阳台顶盖水平投影面积与阳台围护结构水平投影面积不一致时：小于1/2的敞开式阳台,视为无顶盖阳台，不计算建筑面积；大于或等于1/2时，按少的投影面积1/2计算建筑面积。这样就会出现以下问题，首先, 在同一城市或者同一小区, 甚至同一幢楼中, 阳台顶盖一模一样, 就因为底板围护结构水平投影面积的不同而出现底板小的算面积, 底板大的不算面积, 而事实上它们的使用功能、结构是一模一样的。 其次, 顶盖宽度很小, 例如宽度为0.3 米, 但它大于1/2, 按规范要计算面积，但这显然不合理, 因为其顶盖的作用不明显, 起不到挡风遮雨的作用。因此，为了科学、合理、公平、统一计算口径,各个地方可根据实际情况确定一个数字统一进行量化。当顶盖超过这个数字就算面积, 反之不算面积。 　　（4）如今，有部分开发商为了提高得房率增加销售的亮点，把不封闭阳台的面积、进深做大、做深( 面积算一半)。建议可以从阳台的水平投影面积及其进深上进行双向控制，根据阳台的三种基本类型（凸阳台、凹阳台和复合型阳台）分别确定其合理的计算基数，大于此基数，不管是否封闭都计算全面积。 　　4楼梯面积的计算 　　（1）室外楼梯与室外台阶的区分 　　 在房产面积的测算中，室外楼梯和台阶的面积计算规定是不一样的，室外楼梯根据不同情况可计算全部或一半建筑面积，而台阶不计算建筑面积，所以必须严格区分室外楼梯和台阶的概念。《细则》对台阶的定义是: 建筑物出入口处不同标高地面或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯式连接构件。这个概念有