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对房产交易和产权登记中常见问题探讨 　　【摘要】随着市场经济的繁荣发展，房地产行业的规模也越来越大，房产交易和产权登记的数量越来越多，随之也出现了一些难以避免的问题。例如如何确保登记的安全性，还有如何加快登记和交易的办事效率，这些问题都摆在了房地产登记机构面前。房产交易和房地产权属登记是对房地产物权的确认和公示,对国家和个人意义都非常重大。本篇文章主要阐述了几个在房产交易和产权登记中常见问题。所以加强其与其他部门的合作，并且规范其自身工作，以此来完善房产交易和产权登记制度。 　　【关键词】房产交易,产权登记，探讨 　　中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号： 　　一、前言 　　房地产是我国特有的不动产概念,他包括了房产和地产两部分及现实中的土地和土地上的建筑物，指用于开发经营服务目的的不动产。依照我国的房地产相关法律规定,能够用于房地产开发经营的不动产主要指城镇国有土地的使用权和依附于土地上的房产。房地产产权登记指经权利人在地产所在点的机关的房屋登记簿上记载申请将房地产进行各项变动的事实的行为。随着我国经济的发展，群众收入的不断增加，人们对房地产置业的热情变的不断高涨，观念不仅从居者“有其房”向居者“精其屋”转变，其住宅消费也在向房地产投资转变，购房、换房、房屋买卖等日益频繁。但我国依旧沿用行政管理模式，这必然会在市场经济飞速发展的今天产生各种问题。下面我们来分析并探讨几个我国现行房产交易和产权登记制度产生的问题。 　　二、我国房产交易和产权登记的现状 　　1990年12月建设部颁布的城市房屋产权产籍管理暂行办法,标志着我国房地产权属登记开始走向制度化、法制化。1994年7月八届全国人大常委会通过中华人民共和国城市房地产管理法,明确规定了房地产权属登记制度,从法律上进一步明确了房地产物权的确认和公示是实行房地产权属登记,确定了房地产权属登记制度的法律地位。2007年10月第十届全国人民代表大会第五次会议通过物权法,进一步重申不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记不发生效力。由此看出我国关于房地产权属登记问题在逐步完善,但在发展历程中仍存在很多缺陷。 　　三、房产交易和产权登记中几个常见问题 　　1.关于未成年人等无行为能力人及限制民事行为能力人的房产交易和产权登记问题。 　　对该类房产应注意两个问题。 　　一是此类权利人在获得房产进行产权登记时，应该由其法定监护人代理，如未成年人的父母是其法定监护人。精神病人的配偶、父母、兄弟等也是其法定监护人。同时民政部门约定监护公证或人民法院判决、裁定的监护人也可行使监护权利。在收取登记资料时，应注意收取能证明其监护关系的证件文书。 　　二是在此类权利人对房屋行使或处置他项权利时，应慎重审查。因为根据《民法通则》等相关法律规定，除了为了被监护人的利益外，监护人不得处分被监护人的财产。对于“除了为了被监护人的利益外”这一条规定，登记部门往往很难把握，许多地方由于怕对该规定把握不好带来较大的行政风险，干脆就对该类登记申请不予办理。这样做也引起不少争议和纠纷，许多人（包括申请人和法律人士等）认为这不是登记部门审查和管理的范围，登记部门不予办理是行政不作为。笔者认为对该类登记不必过于担心，应该给予办理，但应尽到基本审查义务和程序。一方面，要注意审查监护人的资格问题，特别要注意法定监护人有两个以上，必须全部书面同意处置被监护人的财产。 　　2.在产权登记中的弄虚作假行为及其应对方式 　　当前，房地产交易和产权登记中弄虚作假的现象日益严重，当事人往往通过制作和使用假证件（如身份证、结婚离婚证明、公证书等）、假房屋权利证书、冒名顶替、隐瞒事实等不法方式骗取房地产登记部门的登记，从而获得非法利益。为了有效打击这种违法行为，净化房产市场，扭转登记部门被动和尴尬的局面，一方面要和公安、司法等部门联合起来共同打击，更重要的是要在登记中加强管理、规范流程、严格把关，并利用现代化技术和现行的法律法规捍卫自身利益和权威。 　　一是在办理房产交易和产权登记时，应要求买卖双方或登记方亲自到场，核对身份和签名，对委托办理的要提供委托书（若出让方委托要求提供经公证过的委托书），以及被委托人及委托人的证件原件或公证书。核对身份时尽可能核对证件的相片和本人，并做基本的询问。 　　二是在登记中核对房产来源和原登记的档案，重点核对房产来源是否清晰，原登记中提供的身份证明、婚姻状况等与现状是否一致。 　　三是要认真检查申请表格和报告是否填写清晰完整，有无涂改，申请人的字迹是否一致，最好能当场填写并签名；若委托办理的，要尽量检查委托书和资料中的签名字迹是否一致。 　　四是登记人员发现有问题的证件和资料要仔细比对，一旦确认应及时报警。登记的柜台和场所尽可能安装