孔雀水岸、孔雀庄园——伟业顾问：北京孔雀城项目基础研究及初步定位汇报2007-106页.ppt

B.A.Consulting B.A.Consulting III.潜在市场竞争 北京境内 2006-2007年土地供应情况 宗地名称 宗地位置 土地面积(平方米) 规划建筑面积 (平方米) 容积率 交易方式 规划用途 受让单位 怀柔区雁西镇下辛庄村西定彗 寺旅游商务设施用地 怀柔区雁栖镇下辛庄 村西 242000.114 27680 0.40 挂牌 旅游休闲度假 北京草堂置业有限公 司 大兴区榆垡镇38号地住宅项目 大兴区榆垡镇38号地 178810.786 73035.2 0.52 招标 居住、商业金融 北京城市开发股份有 限公司 顺义区河南村老年社区 顺义区仁和镇河南村 690053.8 420340.8 0.66 招标 住宅 北京东方太阳城房地 产开发有限责任公司 龙山新新小镇二期住宅项目 怀柔区庙城镇彩各庄 村 47965.05 30000 0.66 挂牌 居住 北京万通龙山置业有 限公司 密云县溪翁庄镇西智村居住、 商业项目用地 密云县溪翁庄镇西智 村 357138 120000 0.66 招标 居住 北京世纪光华房地产 开发有限公司 怀柔区汉亚饲料营养科技有限 公司用地 怀柔区庙城镇 37382.5 30000 0.80 招标 居住 北京万通龙山置业有 限公司 北京市顺义区牛栏山镇张庄村 南部旧村改造住宅项目 顺义区牛栏山镇 316465.97 151500 0.90 招标 居住 重庆龙湖企业拓展有 限公司 海淀区四季青镇巨山新村C区住 宅用地 海淀区四季青镇巨山 新村C区 83800 79176 0.94 招标 居住 北京新凤凰城房地产 开发有限公司 桥梓镇前桥梓村（绿荫小镇） 住宅项目 怀柔区桥梓镇前桥梓 村 48737.606 48738 1.00 挂牌 住宅可兼容商业 服务业 北京慧友房地产开发 有限责任公司 密云县西田各庄镇龚庄子村老 年公寓项目 密云县西田各庄镇龚 庄子村 137460.609 82476.37 0.60 挂牌 居住 北京长青国际老年公 寓有限公司 未来北京境内将有106万平米，容积率1.0以下项目推出，市场供应量较大 主要供应集中在密云和怀柔境内，大兴境内仅有一处 106万的供应量中有可能大部分项目同样受与本案相同政策限制 定位分析——孔雀水岸 I. 市场定位 II. 产品意向建议 B.A.Consulting B.A.Consulting ?“内部差异化”——形成产品竞争力 ?产品：保持产品舒适度；保证先期开发产品的 品质，后期充分利用水景资源；从园林景观打 造宜居环境 ?价格：借助提高产品舒适度、景观因素、附加 值提高产品性价比 ?客户：吸引燕郊别墅产品目标客户，引导北京 东区对通州有投资意向客群 ?档次：与通州、燕郊产品档次形成微差 ?操作模式：满足整体容积率条件下，舒适低密 度产品先行，拉高区域形象及价位；后期考虑 区域发展，借助景观资源开发高密度产品 I. 市场定位——孔雀水岸 定位前提 定位策略 ?“内部差异化”——形成产品竞争力 ??“榜样作用”——树立区位形象，实现后期产品 ?产品：保持产品舒适度；保证先期开发产品的 品质，后期充分利用水景资源；从园林景观打 造宜居环境 ?价格：借助提高产品舒适度、景观因素、附加 值提高产品性价比 ?客户：吸引燕郊别墅产品目标客户，引导北京 东区对通州有投资意向客群 ?档次：与通州、燕郊产品档次形成微差 ?操作模式：满足整体容积率条件下，舒适低密 度产品先行，拉高区域形象及价位；后期考虑 区域发展，借助景观资源开发高密度产品 B.A.Consulting B.A.Consulting I. 市场定位——孔雀水岸 市场定位结论 ?产品：70%尽量排布联排（少量院墅）、30%尽量排 布观景小高层，少量叠拼 ?景观：内部水景+外部借景打造“水岸孔雀城” ?价格：独栋均价：5000元/平米 联排均价：4500元/平米 叠拼均价：3500元/平米 小高层均价：2800元/平米 ?档次：中高档 ?操作模式：首期推出别墅类产品，小多层预留；后期 B.A.Consulting B.A.Consulting I. 市场定位——孔雀水岸 客户定位结论 孔雀城品牌拉动客群； 北京东部客群-中上 层购买低密度客 群；长线投资客群 燕郊、通州低密度 分流客群 （中传媒、中自 由） 养老客群； 初次冲动购买低密度产品； 泛地缘客户 B.A.Consulting B.A.Consulting I. 市场定位——孔雀水岸 产品假设 方案1 方案2 建面 品质 别墅+