参考资料--镇化运营案例研究.docxVIP

城镇化运营案例研究目录一、前言3二、城镇化运营概要31.城镇化32.城市运营33.城镇化运营过程中需要注意的问题44.城镇化发展的阶段5三、国内案例——采禾集团“定制区域经济多元体”模式51.采禾集团简介52.项目背景63.项目模式64.实践经验65.启示7四、国内案例——郑东新区81.概况82.项目背景83.实践经验94.启示10五、国外城镇化经验与启示111.国外城镇化发展情况112.国外城镇化发展的规律163.启示17六、预测未来城镇化发展趋势201.开发商向城市运营商转变202.民企联合投资城镇化203.国家层面——推进城镇化，培育新型农业经营主体214.国外趋势——巨型“城市带”正在兴起21前言100多年前恩格斯说过，250万人集中于伦敦，使每个人的力量增加了100倍。历史表明，城镇化是人类文明进步和经济社会发展的大趋势，是落后的农业国向现代化工业国转变的必由之路。中国新型城镇化发展，是我国未来经济增长的持续动力和扩大内需的巨大潜力；是全面建设小康社会实现现代化的必由之路，是缩小城乡差别，实现强国之梦的关键举措。城镇建设的发展，需要因地制宜，建立与本地区经济与人文社会发展相适应的科学创新模式。这是时代赋予我们的一项伟大的过程。我国“十二五”期间将推进城镇化、加强城镇化管理及推进农业现代化。中国的城镇化问题是关乎全面实现小康社会，建设中国特色社会主义现代化伟大事业全局的重大问题，也是我们当前转方式，调结构，保持国民经济持续快速、稳步发展的非常紧迫和现实的问题。城镇化水平是一个国家工业化、现代化的重要标志加快推进我国的城镇化，是关系现代化建设全局的重大战略。回顾世界城市的发展发展历程，一般分为四个阶段，即城镇化、郊区化、逆城镇化、再城镇化。在城镇化发展阶段，如果人口的过度集聚超过了工业化和城市经济发展水平，就会发生某些发展中国家出现的“过度城镇化”现象，产生一系列被称为“城市病”的矛盾和问题。面对这些矛盾和问题，由于自身特性的限制，仅凭政府的一己之力显然不能完美处理。这就需要另一种平衡力量的介入，协助城市政府合力解决这些矛盾和问题，毫无疑问城市运营商便是这种平衡力量的典型代表。本文将从国内外城镇化过程中的案例着手，意在找出一个国家、一个地区城镇化进程中会出现的问题，从这些经验教训中得出启示。城镇化运营概要城镇化城镇化是指农村人口不断向城镇转移，第二、三产业不断向城镇聚集，从而使城镇数量增加，城镇规模扩大的一种历史过程。当前，世界城镇化水平已超过50%，有一半以上的人口居住在城市，其中，发达国家的城镇化率达80%以上。纵观我国，城镇化率刚超过50%，如按户籍人口计算仅35%左右，远低于发达国家近80%的平均水平。城市化是一个全球性的经济社会演变过程，存在许多方面的含义和定义。埃尔德里奇较早提出：人口向城市集中的过程就是城市化的全部含义。兰帕德、麦基、弗里德曼和沃尔夫等人认为：城市化是人类社会发展的缩影，是物质、空间、经济、人口、体制以及社会特征的多维现象反映。当代城市化的实质含义在于：人类进入工业社会时代，社会经济发展开始了农业活动的比重逐渐下降、非农业活动的比重逐步上升的工程。城市运营城市运营是指政府和企业在充分认识城市资源基础上，运用政策、市场和法律的手段对城市资源进行整合、优化、创新而取得城市资源的增殖和城市发展最大化的过程。城市运营的目的：追求经济、社会、环境三个效益。城市运营的主体是政府和企业。政府是城市运营的主导，在城市运营中实现由以物为本转向以人为本，以宜产为导向转向以宜产和宜居相结合为导向，以重数量为特征转向以重生活质量为特征的新的城镇化进程。城市运营的实施者是城市运营商，城市运营商是指自觉围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商。城市运营商有5大特点：第一，城市运营商对城镇化和城市发展具有前瞻力。第二，城市运营商具有较强的社会责任感。第三，城市运营商是城市综合功能的提供者。第四，城市运营商是各种资源的整合者。第五，城市运营商与政府保持良好的合作关系。在市场经济时代，在政府与企业所扮演的角色方面，当政府财力对城市资源(基础设施)的开发力不从心，或者城市的资源有限，这时唯有借助市场的力量引入资金雄厚、资源优质的商家(城市运营商)以灵活的投资形式(与政府合作、合资甚至商家独资)参与城市运营，才能进一步推动城市化进程。即政府应该在城市的规划、发展运营中，建立多元化的产业和投资模式，让市场参与各类型的投资和开发。形成政府主导、市场主体、社会运作的多元化经营模式。城镇化质量排名前20位的城市依次为：深圳市、北京市、上海市、克拉玛依市、佛山市、中山市、东莞