税收对房价影响以及最佳税率实证研究.docVIP

税收对房价影响以及最佳税率实证研究 　　摘要：近年来，房价过快持续上涨一直是政府与百姓关注的问题，政府也从2005年至今采取了一系列税收手段来调控房价，但结果却不是十分乐观。本文基于VAR模型研究了北京市从2006年1月到2010年1月的税收政策对其新住宅价格、二手房销售价格以及二手房租赁价格的影响。进一步地，采用投资——消费理论并利用倒向随机微分方程（BSDE）的方法讨论了当满足投机者、普通购房者以及政府的期望效用最大时，最佳的二手房转让税税收比例值，并且在文末给出了较为深刻的措施和建议。 　　关键词：税收 房价 VAR 投资——消费模型 　　一、文献综述 　　中国房地产市场可以追溯于1996年左右，于深圳、广州等发达地区领先。1998年全国正式实行“房改”后，为了摆脱经济危机同时也是拉动内需，政府出台了一系列政策为个人房贷进行支持，因此中国房地产进入了高速发展时期。在2006年之前，房价一直保持平稳，而06年之后则开始显现出持续、快速上涨的势头，虽然房价在2008年普遍有所回落，但紧接的上升又给人们带来了巨大的购房压力。为此，政府采取了一系列的税收政策打击投机购房行为、控制房价过快过高上涨。从这些政策中，在看到政府加大控制房价的决心的同时也可以观察到，真实的房地产市场价格变化也并非都如政府的预期。 　　国外关于税收对房价的影响的研究中，比较有代表性的主要为受益论和新论两类。受益论的研究认为，房地产税是中性的，不具有扭曲效应，即对房地产征税不会影响房地产资源配置效率。受益论的代表是Tiebout（1956），他发现政府会根据公共服务能给人们带来的受益程度而进行税负的分摊，同时社区内的公共服务和房价的情况会相应地影响购房消费者的选择。而在Oates（1969）[2]的进一步研究中，他通过分析美国新泽西州53份城镇的数据资料，发现房价与地方公共支出呈正相关，与财产税呈负相关，并且发现很多居民愿意选择税负较高但公共服务更好的社区居住。新论的观点最早由Mieszkowski（1972）基于Harberger（1962）的税负归宿模型而提出。相比于受益论，新论认为房地产税是非中性的，对资产征税会扭曲地方政府的财政政策和房地产市场的供求状况。其他学者如Aaron（1975）、Zodrow（1986）等也都相继对此进行了拓展。 　　国内相关学者也对税收对房价的效应做出了分析。陈多长、踪家峰（2004）认为，房地产税收在短期内基于住宅服务供给有限弹性的假设，房租将会提高，税负由交易双方共同承担；而在长期，由于租金税使住宅资产价格下降，且降低了投资住宅的预期出售价值，因此使得住宅资产的均衡价格低于税前水平。谭章禄、兰君（2008）运用供求理论，针对消费者需求、开发商供给以及投机者的供需三方面，从定性的角度分析了税收对房价的可能影响结果。杜雪君、吴次芳、黄忠华利用VAR模型，进行了协整分析、向量自回归、误差修正和Granner因果检验，分别从长期与短期研究了房地产税对房价的影响，发现二者之间有着长期的均衡关系，且房价与房地产税正相关。 　　投资——消费模型可分为两部分：一部分是“消费——储蓄”决策，即决定将财富中的多少用于消费，又有多少用于投资；另一部分是“组合选择”决策，即分配消费剩余后的财富，确定各种证券的购买量。在这一领域中，最早且具有代表性的是Markowitz于1952年推出的均值——方差模型，他认为投资者的唯一目标就是最大化期末财富（或消费）的期望效用。而投资——消费模型也经历了由最初对均衡的存在性的初级研究到最终理论趋于丰富完善、方法更加多样化的成熟阶段。 　　本文共安排了四个部分，第一部分是对本文的引述；第二部分对比了国内外关于税收对房价影响的研究方法结果及投资--消费模型的概念；在第三部分运用两个模型：在模型一中采用VAR模型研究税收对北京市房价的影响；在模型二中运用投资——消费理论并结合倒向随机微分方程，探究在满足投机者、普通购房者以及政府的最大期望效用的前提下最佳的二手房转让税税收比例。在第四部分笔者将给出一些具有实际意义的有效措施和政策建议。 　　二、实证分析 　　（一）模型一 　　1、模型的建立 　　为了研究税收对北京房价的影响，笔者选用了北京市2006年1月到2010年1月的二手房销售价格指数、二手房租赁价格指数以及新建住房价格指数的月度数据，数据来源于搜房网（），二手房销售价格指数以北京2004年12月为基期，基期指数1000点；二手房租赁价格指数样本以北京2005年12月为基期，以基期指数1000点为基准。 　　利用原始数据进行单位根检验后，发现数据是平稳的，再利用AIC准则选出了2阶滞后，因此可以建立如下VAR模型： 　　■ 　　其中X1t为二手房销售价格指数，X2t为二手房租赁