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浅谈博弈论在房地产市场中应用 　　摘要：房地产市场是由各主体的参与下形成的。各参与主体在一定的市场规则下，为追求各自的效用最大化，采取各种策略行为。本文用博弈的研究方法，包括著名的“囚徒困境”和寡头垄断模型。分析房地产市场的参与者互相博弈的结果。在博弈中，无论购房者采取何种策略，房地产商的选择都是唯一的，那就是维持价格。同样，不论房地产商选用何种策略，消费者的选择都是购买。因此，理智的开发商和购房者之间博弈的结果应该是维持价格和购买。 　　关键词：参与者；房价；博弈；均衡 　　中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-02 　　一、博弈论简介 　　博弈论，是研究决策主体的行为发生直接相互作用时候的决策以及这种决策的均衡问题，也就是说，当1个主体、1个人或是1个企业的选择受到其他人、其他企业的选择的影响，而且反过来??响到其他人、其他企业选择时的决策问题和均衡问题。它要回答的问题是： 决策主体的行为在发生直接的相互作用时双方所采取的决策以及这种决策之间的均衡问题。其核心问题是： 决策主体的一方行动后，参与博弈的其他人将会采取什么行动； 参与者为取得最佳效果应采取怎样的对策。 　　从分析方法上看，博弈论改变了传统经济分析的那种以个人孤立决策为基础的分析方法，而侧重于经济活动中多个利益主体的行为所产生的相互作用和影响的分析，从而使经济分析更能反映经济系统的本质。 　　根据博弈者之间是否能够通过某种契约的约束采取合作，可以将博弈论划分为合作博弈和非合作博弈。 　　现代博弈论的成果集中体现在非合作博弈方面，而非合作博弈是基于个人理性之上的，也就是说，个体的行为始终是以实现自身最大利益为唯一目标。在建筑工程项目管理中，由于分析对象大都是强调个体理性，并且，博弈的参与人之间没有一个具有约束力的契约来限制博弈者的行为，只是强调个人的理性，所以本文都是在非合作博弈理论氛围内进行讨论。 　　二、我国房地产市场参与者的博弈分析 　　1.房地产商与房地产商之间的博弈 　　价格竞争是竞争双方决策行为相互依赖和相互影响的一种博弈活动。博弈一方的决策行为必然影响到博弈对方的利益，因而促使博弈对方做出反应，博弈结局必然受其影响。因此。房地产企业在进行价格竞争决策时，必须充分考虑自己的决策对竞争对手的影响、竞争对手反应及其对竞争结局的影响。 　　由表（1）博弈可推知，为获得更高利润和更多市场，很有可能一个房地产商会先价，之后其对手立刻跟进开展价格战，结果是双方利润都相应减少，直至新的平衡。但是，现实中的开发商是理性的，因为降价会给房地产商的利润产生很大的影响，而房产属于耐用消费品，消费者在购买以后短期内不会再有新的消费需求，所以在权衡了竟相降价的利弊后。房地产商很可能会选择由竞争走向联盟，建立价格同盟，共同操纵市场。目前这种联盟形式短期内仍然存在。所以房价没有降低。 　　2.房地产商与投资者之间的博弈 　　这里所指的投资者，与消费者相比的主要特征是在资金数量方面占绝对优势，且有操纵一家或数家楼盘甚至操纵某地域的价格的能力。投资者通过在低价时购入，然后拉升价格，在高价时卖出房地产的方式获取盈利。房地产商的主要特征是，具有追求自身利益并使之最大化的动机。这种动机加上两家房地产开发商的竞争关系，使房地产商从本质上并不反对投资者炒作，从而推动成交量规模的扩大和房地产价格的上升。但是，房地产开发商的这种愿望又受到政府（特别是中央政府）的约束，它必须服从政府的意图，即在可预见的未来房地产市场可能要产生泡沫时，政府会对投资者的行为进行控制。 　　由表（2）博弈可推知，房地产商和投资者在实现纳什均衡时的战略是：投资者做中等交易量，房地产开发商不控制，结果是投资者得5个单位收益，房地产开发商得2个单位收益。同时房地产开发商也通过暗示等各种方式告诫大户，不可炒作过分。否则，或许会受到政府的干预。投资者自然也明自这个道理。因此，当在可预测的未来，房价已经足够高。再高会出现房地产泡沫，政府将会实行干预时，投资者会选择只做中交易量。由于投资者与房地产商的这一博弈事实上也属于完全信息静态博弈的类型，同时，还具有合作博弈的性质。因此博弈的结果是，投资者和房地产商均增加了收益，房价会维持在一个相对各方均衡的位置。假设只有少数投资者违背需默认的合作，那么结果也不会对整个房地产市场产生很大的影响，最有可能的结果就是房价围绕—个相对均衡价格上下小幅波动。 　　3.房地产商与消费者之间的博弈 　　对于一般消费者而言，房地产市场现阶段最引人关注的关系就是房地产商与消费者之间的关系。需要说明的是，这里所指的消费者是普通的购房者（和前面的投资者正好相反），他们最大的特征就是个体不能影响房价。是现阶段购房者的观望并不是期