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基于价值工程房地产项目管理应用研究 　　【摘要】: 当前由于种种原因，我国工程项目管理还处于极为低端的水平，在工程项目中还存在着大量工期长、浪费大、质量差、造价高、污染重等现象，这些问题对于建设工程行业的发展以及和谐社会的构建造成了极大的威胁。种种问题的出现需价值工程理念的应用。 　　【关键词】：价值工程；房地产；项目管理 　　中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号： 　　引言 　　房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，我国的房地产项目每年投资在10000亿以上，在全国固定资产投资中占20%以上，在我国国民经济中占有重要地位。而要真正达到以上要求，将价值工程的学说应用到房地产开发过程中就显得十分必要。 　　一、价值工程的理论综述 　　1 价值工程的基本原理 　　价值工程是研究如何用对象的最低寿命周期成本，可靠地实现使用者所需功能，从而获取最佳的综合效益，即：价值=功能/成本。 　　因此，提高项目的价值主要有以下五种途径：一是在提高项目功能的同时，又降低项目投资成本。这是最为理想的途径。二是功能不变，成本降低。三是成本不变，功能提高。四是功能稍微降低，成本较大幅度的降低。这种情况下功能虽降低了些，但仍需满足顾客对项目特定功能的要求。五是功能大大的提高而成本略有提高。这种情况，虽然成本增加了，但功能的提高超过了成本的提高，因此价值还是提高了。 　　2 价值工程的评价方法 　　（1）对象选择的方法 　　①ABC分类法 　　这种方法是将意大利经济学家巴列特的不均匀分布定律，用在成本分析上，即：A类零件为占零件总数10%左右的零件，其成本往往占整个产品成本的60%到70%；B类零件为占零件总数20%左右的零件，其成本占到整个产品成本的20%左右；C类零件为占零件总数70%左右的零件，其成本仅占到整个产品成本的10%到20%。在选取价值工程对象的时候，我们主要是选A类零件作为价值工程对象，B类零件作为一般对象，C类零件则不考虑。这种方法主要是运用“关键的少数，次要的多数”思想来抓住主要矛盾。 　　②强制确定法 　　强制确定法???简称FD法。该方法兼顾功能与成本，主要是先求出分析对象的成本系数和功能系数，得出价值系数。从而分析对象的功能与成本是否相符，不相符或者价值低的就选为价值工程的研究对象。 　　③功能重要性分析法 　　该方法不但可以用于价值工程的对象选择，也可以用于功能评价与方案评价。该方法的步骤为：根据功能系统图决定评价功能的级别，划分功能领域；如果价值工程是新产品的设计，可设定新产品目标成本，分配到各功能领域作为功能目标成本，如果对象是老产品，老产品应以现实成本为基础，制定目标成本；确定功能区域重要性系数；确定功能评价值，选择价值工程对象。 　　（2）功能评价的方法 　　①0-1评分法 　　它的评分准则为：所有零部件按其重要性两两对比，重要程度高的得1分，重要程度低的得0分；两零件比较过程中，不允许认为两者同样重要而给两者都打1分，也不允许认为两者同样不重要都打0分。 　　②0-4评分法 　　首先把分析对象按矩阵排列，然后按相互功能重要程度采用0-4打分法两两作对比打分。即每两个产品构成部件的功能总分为4。如部件A、B，A相对于B而言非常重要，B对A而言其作用可忽略不计，则A对应于B的得分为4，B对应于A的得分为0，A与B部件功能总分为4。若A相对于B而言较重要，B对A而言比较次要，则A对应于B的得分为3，B对应于A的得分为1，A与B部件功能总分为4。若A相对于B而言十分必要，B对A而言也十分必要，则A对应于B的得分为2，B对应于A的得分为2，A与B部件功能总分为4。 　　③倍数确定法 　　简称DARE法，它主要包括以下几个步骤：第一，确定功能区域，决定评价功能的级别。如F0是饮水机的总功能。F0之后有四个功能区域：F1（加热）、F2（制冷）、F3（保温）、F4（控制温度）。第二，将上下相邻功能，从上到下两两对比，并将对比的重要性进行打分。例如F1的重要性为F2的3倍，F2为F3的2倍，F3为F4的2.5倍，最后的F4定为1分，这样打出的比分叫做暂定重要性系数。第三，对暂定重要性系数进行修正。从最低分的F4开始，将F3至F1的重要性系数按倍数递推上去，得到各功能的修正重要系数。如F2的修正系数为：1.0×2.5×5=5.0。第四，将各功能的修正重要系数除以其合计总数，就得到该功能的重要程度系数。如F2的重要程度系数：5.0/23.5=0.213。 　　（3）价值评价的方法 　　价值评价的方法采用价值系数法，步骤如下：计算方案的功能系数=方案功能评价总分/方案功能评定总分之和；计算方案的成本系数=方案成本/方案成本之和；计算方案的价值系数