浅谈房地产开发中设计管理.docVIP

  1. 1、原创力文档(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。。
  2. 2、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载
  3. 3、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
  4. 4、该文档为VIP文档,如果想要下载,成为VIP会员后,下载免费。
  5. 5、成为VIP后,下载本文档将扣除1次下载权益。下载后,不支持退款、换文档。如有疑问请联系我们
  6. 6、成为VIP后,您将拥有八大权益,权益包括:VIP文档下载权益、阅读免打扰、文档格式转换、高级专利检索、专属身份标志、高级客服、多端互通、版权登记。
  7. 7、VIP文档为合作方或网友上传,每下载1次, 网站将根据用户上传文档的质量评分、类型等,对文档贡献者给予高额补贴、流量扶持。如果你也想贡献VIP文档。上传文档
查看更多
浅谈房地产开发中设计管理

浅谈房地产开发中设计管理   摘要:给出设计管理的定义及房地产设计管理部门设计管理的定义,结合工作实践中的应用对设计管理工作的主要内容摘取例证加以说明,阐述设计管理的重要性。关键词:设计管理 任务 组织 进度 技术 成本   中图分类号: F293 文献标识码: A 文章编号:    引言    设计管理是项目建设过程中预控管理的关键环节,也是房地产开发项目管理中的重要组成部分,对项目实施的投资效益、社会效益及生态效益等方面起着很重要的作用。在这里,结合自身在设计管理岗位的工作经历,浅谈房地产开发中设计管理的主要工作内容。    1 设计管理    设计管理是根据使用者的需求,有计划有组织地进行研究与开发管理活动。在房地产开发中,设计管理基本贯穿于整个项目开发过程的始终,从前期土地获取中对于意向地块的规划研究分析,到土地获取后开发建???中的设计过程管理,一直至施工建设中的技术配合和效果控制等内容都需要设计的配合和确认。由于工作中设计管理部门主要是选择和安排设计单位完成各项设计工作,部分从业者及非从业者以为设计管理就是“管设计院”,就是“催图”。 这些在粗放管理形式下形成的观念是对现今房地产开发过程中设计管理的曲解。在行业竞争越发激烈的今天,作为业主方的设计人员,我个人认为,设计管理定义中提及的需求、计划、组织及研究在房地产开发中集中体现在如下方面:①阐述明确的任务要求②建立高效的组织③编制并执行合理的设计进度④有效地的技术管理⑤控制各阶段的成本目标。做好以上几方面的工作,才能向市场提供接受的优质产品,才能使供职的企业适应激烈的竞争局面。下面就围绕这几点,来对设计管理工作的内容进行进一步的阐述。    1.1 明确任务要求   作为业主方的设计人员,如何通过对设计单位的管理将公司原则性的宏观的决策意图,落实到微观的设计图纸中,用以为施工阶段提供依据性的设计文件的首要工作就是明确任务要求。制定合理有效的设计任务要求,是业主方对设计单位管理的根本,也是业主方的设计人员对设计文件的评判标准。   设计任务要求不但包括各阶段设计任务书,还包括设计过程中针对设计调整所提出的要求,甚至合同当中的一些要求都属于设计要求的内容。制定编写任务要求是个很复杂繁琐的过程,作为业主的设计人员要参与到市场调研与策划直至形成产品定位报告;参与到成本测算,在施工图设计任务要求中需要确定限额设计的限值;参与到总体开发建设的进度编制中,用以指导编制总体设计计划等等。好的设计任务要求并不只是针对设计规范,不是光要求设计成果符合规范要求,而是要跳出设计来谈设计,更多的参与到策划、测算的工作中去,站在产品定位的角度,或者说是站在客户的角度,根据设定客户的好恶形成合理有效的设计任务要求,将业主的开发意图、策略、以及使用功能要求完整、清晰的传达给设计单位,避免让设计单位走弯路,指导设计单位完成设计成果。    1.2 建立高效的组织   这里的组织特指项目委托的设计单位的集合。在设计策划阶段的前期阶段,必须清晰的建立全部设计内容,将其合理的分解成多个工作包,对每个设计工作包明确内容、要求、目标、时间,并建立这些工作包之间的工作界限和责任关系,使不同专业和专长的分包方—设计单位组织起来,各司其职,各尽所能,协同工作共同完成工作包,最终形成高质量的设计成果。   项目在开发过程中,按照专业及阶段的不同,主要会有如下组成:   ①规划方案设计单位;②建筑方案设计单位;③建筑施工图设计单位;④景观方案设计单位;⑤小区管网综合设计单位;⑥室内装修设计单位⑦市政专项设计单位(依据项目的复杂程度增减,详见下表)。    在我开发建设的最简单的项目工程完成下来,所涉及到的单位没少于10家的情况。多年的工作经验告诉我,建立高效的组织能起到事半功倍的效果。   选择设计单位时,我一般情况下会兼顾以下几个原则:   ①擅长原则:建筑设计市场层次、水平差异较大,并不是所有开发项目所涉及的设计内容都需要顶级设计公司完成。有些公司擅长公建,有些擅长规划和住宅设计,有些是购物中心。因此对于每一项设计内容都要挑选资质和业绩符合项目要求的设计公司和团队来完成。   ②成本原则:这里说的是设计费用的成本控制。项目在可研阶段,会依据以往的经验,根据项目的定位,确定总的设计费用,比如说确定中低档住宅30元/m2,那设计委托就要围绕这个限额进行选择。   ③“认识”原则:尽量选择以往配合过的设计单位,这样他们的沟通成本会降低。比如在笔者操作的一个项目中就是聘请了SOM与建设部院分别担当概念方案及施工图的设计,而他们正是金融街项目的设计组合。   ④技术优先原则:业内存在着一种普遍现象,技术好的设计单

文档评论(0)

130****9768 + 关注
实名认证
文档贡献者

该用户很懒,什么也没介绍

1亿VIP精品文档

相关文档