北京农商行25亿损失继续“未定”,警惕集体土地质押贷款风险.docVIP

北京农商行25亿损失继续“未定”，警惕集体土地质押贷款风险 发表于：2010-10-08 16:55 浏览(343) 摘要 6月30日，北京农商行对外披露的2009年年报显示，该行仍然存在约20.47亿元的抵债资产尚未办理产权过户手续，另有一年以内的诉讼款项及费用4.74亿元，北京农商行仅计提了5.37%的坏账准备，审计方认为“坏账准备尚未计提充足”。由此，总计的未定损失仍约25亿元。 【案件缘由】北京农商行25亿损失的主要原因 北京农商行未定损失的很大部分为未办理产权过户手续待处理抵债资产，2008年末为21.93亿元，2009年末略有减少，为20.47亿元。，部分是因为补充计提了坏账准备，部分是因为通过诉讼收回部分款项。 5月27日，在央行和最高院联合召开的一个研讨会上，北京市高院有关人士透露，北京农商行有1万亩左右的农村集体土地。正是这1万亩土地，构成20.47亿元未定损失的绝大部分。该部分土地绝大部分是当年乡镇企业贷款时抵押给原来的农信社的，后来乡镇企业纷纷倒闭。 北京农商行无法将这部分土地处置变现，目前部分转租出去收取租金。但是北京农商行认为这部分不良资产的形成，北京市相关区县政府负有责任，因为当年对乡镇企业的贷款部分来自政府有关部门的驱动，因而北京农商行请求相关区县政府帮助化解，即区县政府划拨国有土地置换该部分集体土地。因此，农村集体土地抵押贷款是损失的主要原因。 【风险警示】集体土地质押贷款风险大 处于抵押状态的集体所有土地大部分是乡镇企业用地随地上附着的房产一同抵押，抵押业务多在农村信用合作社联社办理。集体土地抵押贷款的风险系数较大，因为现行法律规定，集体所有土地抵押权的实现，必须先将集体所有土地征为国有，再办理出让手续。在此过程中，抵押物经拍卖后扣除上述费用所剩无几，不可能全部清偿债务。且现行法律对集体土地使用权抵押问题采取严格限制的态度，如北京工商行的1万亩土地流转不出去，只能靠出租收取利益。因此，集体用地贷款抵押对于金融机构来说风险是较大的。 1、现行法律对集体土地使用权的流转和抵押进行严格限制 关于集体土地的使用和流转问题，《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的．必须依法申请使用国有土地；但是．兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移曲除外。”由此可见，集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或建住房，但不得出让、转让或出租，因此集体非农建设用地流转在法律上是被禁止的。对于因破产、兼并等情形致使集体非农建设用地使用权依法发生流转的，法律对于其流转的程序、对象，以及流转后土地产权关系的调整等均没有明确规定。 关于集体土地使用权的抵押问题，《担保法》第三十七条规定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。第三十四条第(五)项规定：抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘，荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。第三十六条第三教规定：乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押，以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。 由此可见，现行法律对集体土地使用权抵押问题采取严格限制的态度。不论以何种方武取得，能够设定抵押的仅限于依法经发包方同意的“四荒”土地使用权和乡(镇)、村企业的厂房等建筑物所占用的集体土地使用权两种，而对于耕地、宅基地、自留地、自留山、农地承包经营权等集体土地使用权则禁止抵押。 2、现阶段集体土地使用权的自发利用已超越法律规定的界限，并在数量和规模上呈扩大趋势。随着我国经济的高速发展，多种所有制形式的经济实体不断壮大。对建设用地的需求也越来越大，非农建设用地已白发、无序地进入市场流通。集体土地由以前的无偿、无期限、无流动的使用模式趋变为有偿、有限期、可流动的使用。土地资产价值已广为人们所认识并加以利用，集体土地的非农市场价值愈加显现，其资产属性与市场需求特征日渐显露，以出让、转让、出租、出青等超越《土地管理法》规定的使用形式自发流转集体建设用地使用权的现象早已存在，井在数量、规模上呈不断扩大的趋势。同时，集体经济组织及其成员的融资需求和融资意识也逐步加强。现实中突破法律规定出现的以宅基地、农地承包经营权等集体土地使用权、乡(镇)、村企业的厂房等建筑物所占用的集体土地使用权直接抵押的案例已非鲜见。 3、各地对集体土地使用权抵押的管理极为不规范，为纠纷的产生埋下隐患。一是产权登记不规范，如乡镇企业用地缺乏独立性，一般均未领