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谈房地产行业内部审计 　　随着房地产市场进入后危机时代，房地产企业也必将进入精细化开发和精细化管理时期。自从国家加强对房地产市场的宏观调控开始，经过了几年的调整，房地产市场也已日趋完善和健全。但“高风险”依然成为房地产企业经营的代名词，尤其在当前市场剧烈变动的“多事之秋”。因此，研究内部审计服务转型审计、内部审计管理创新，有效防范财务风险就显得尤其重要。现就房地产行业日常资金运营风险及内审要点进行简析。 　　一、加强对日常现金流量的预测 　　控制日常资金运营风险，编制现金流量预算非常重要。由于公司理财的对象是现金及其流动，就短期而言，公司能否维持下去，并不完全取决于是否盈利，而是取决于有没有足够的现金用于各种支付。因此，编制现金流量预算应立足于对现金流量的控制和监测。现金流量预算就是通过对现金持有量的安排，使企业保持较高的盈利水平，同时保持一定的流动性，并根据企业资产的运用水平决定负债的种类结构和期限结构。现金流量预算的编制主要是通过现金流量分析来完成，因为通过现金流量分析，可以观察到企业的经营、投资和财务政策，将企业动态的现金流动情况全面反映出来。如通过现金流量分析，企业的经营者就能看出企业内部现金流量产生能力有多强，营业现金流量是正值还是负值，原因何在及企业是否有能力通过营业现金流量来履行其短期偿债能力，扣除现金投资后企业的现金流量是否有盈余等。因此，准确的现金流量预算，可以为企业提供风险预警信号，使经营者能够及早地采取行动，防范风险。对制定的预算必须定期审计。 　　二、采用资金集中管理模式 　　房地产企业一般采用项目法人制，通常设立多个项目公司，形成集团公司模式。集团公司不是几个公司的简单组合，为了能利用集团公司的协同效用，提高项目公司日常资金运作效率，集团公司的资金管理应更侧重于集权式的管理模式。此种模式能使项目公司及时了解集团公司资金的流向、安全和效益，防止资金在运行中可能出现的违章和舞弊行为，也能够实现集团整体资源的有效配置，解决资金多头开户造成的资金余裕和短缺并??问题。资金集中管理的政策，能最大限度地拓展内部融资的渠道，降低资金的闲置形成统一的资金池，以提高资金的使用效率，增强公司的抗风险能力。资金的集中管理还包括对于贷款及担保等或有负债的统一管理，由于集中管理具有较大的规模和实力，在和银行等金融机构协商资金筹措条件时可处于有利地位，如可争取获得较为优惠的借款利率和期限。对资金使用效率进行内部审计。 　　三、房地产行业的内审要点 　　企业日常经营过程中，日常资金运营风险程度大小取决于日常现金流是否稳定，保持经营现金流的稳定是控制风险的关键。在企业现金流量的各项指标中，最为基本的就是经营性现金流指标。如果企业没有经营性现金流，就没有长期稳定的现金流供应；经营性现金流的控制是现金流控制管理的关键。房地产企业存货价值比较大，占用了大量现金，构成大量经营现金流流出；房地产企业预收账款也很大，是其最大的经营现金流来源之一。因此，加强对存货和预收账款及费用管理非常必要。这方面的具体内审要点如下： 　　（1）对货币资金的查证 　　a.首先要对库存现金进行实地盘点，对大额的现金收支进行大范围的凭证测试。b.对银行帐户的开设情况进行核实，必须派专人去基本户开房银行取证，有否发现帐外开户的事项及有无对外担保情况。c.对所有银行的对帐单与对应的银行日记帐进行比对，是否发现重大资金进出不入帐情况。d.核实现金支付、银行支付及与费用支出的凭证，查看其后附的原始发票、签呈、附件等，并且与合同及付款审批单进行核对。 　　（2）实物资产查证 　　a.取得被审计单位的固定资产、低值易耗品等实物资产的各项管理制度，并对这部分内控制度设计的合理性、完整性、有效性进行全面了解。b.查证固定资产以及低值易耗品的所有权或控制权：对各类实物资产，获取、收集不同证据以确定其是否归属本公司所有；对外购的机器设备等固定资产，审核采购发票、采购合同等。c.实地监盘全部重要的固定资产，以确定其是否存在，并关注是否存在已报废仍未核销的固定资产。 　　（3）已售房源的价格查证 　　a.应获取本公司各阶段房源价格目录，全面查证售价是否符合既定的价格政策。b.着重了解销售给关联方、内部职工、关系密切的重要客户的情况，查证其房源、价格、数量、金额和比例等。c.取得本公司有关折扣的具体规定和其他文件资料，并抽查较大的折扣发生额的授权批准情况，与实际执行情况进行核对，检查其是否经授权批准，是否合法、真实。d.根据《商品房销售管理办法》，在未取得预售证的情况下，有否收取定金性质款项，是否造成涉税风险。 　　（4）费用支出查证 　　a.对公司所发生的开间费用、管理费用、销售费用等科目中的大额支出进行大范围的凭证测试。b.管理费用的明细项目的设置是否符合