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从住宅市场调控失灵看我国住房保障出路 　　摘要：住房问题是住宅市场失灵造成的，住房问题的持续存在与恶化则和政府调控失灵有关。短期内，住宅增值可以弥补消费者支付能力的不足；长期内，政府履行住房保障职能终究要直接补贴消费者。劣质土地财政不仅恶化了住房商品化带来的住房问题，还使得中国历次住宅市场宏观调控以失败而告终。劣质土地财政是一种典型的政府调控失灵，是一种主观性的制度安排不当。国住房问题的最终解决需依靠行政体制改革解决政府调控失灵问题。单位住房保障不失为眼下政府住房保障的有效替代。 　　关键词：市场失灵；住房保障；劣质土地财政；政府失灵 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号： 　　城镇住房体制改革是中国建立和完善社会主义市场经济体制的重要内容，我国城镇住宅市场化也因此取得了长足的进展。然而无论是就城镇住宅市场的发展还是城镇住宅市场的宏观调控看，都存在着明显的调控失灵，市场固有缺陷不仅没有得到弥补，反而因为政府的介入被进一步放大。发达的市场经济与有效的政府管制是相辅相成的。为了促进住宅市场的良性发展，更为了增强宏观调控的有效性，本文拟以住宅市场为例，分析社会主义市场经济条件下政府调控失灵的一般原因，从而寻求因应对策。 　　一、住宅市场运行与政府调控的基本原理 　　住宅市场运行是建立在住宅供求基础之上的。不考虑政府介入因素，根据住宅供求的不同特点，住宅市场的运行一般有两种类型，均衡状态与非均衡状态。 　　均衡的住宅市场运行，无论是住宅的数量还是住宅的价格都相对稳定。住宅市场无非由优质住宅市场和普通住宅市场两部分构成。优质住宅主要依赖于优质住宅地基，而优质住宅地基的形成不仅存在资本和技术门槛，还存在时间门槛。因此，无论是长期还是短期内，优质住宅地基的供给都是相对稳定的，这迫使优质住宅的供给不能不相对稳定。供给相对稳定的优质住宅市场价格要发生变化，只能依赖于经济发展水平和收入分配制度决定的市场竞购能力的变化。如果市场竞购能力基本不变，优质住宅的市场价格也只能基本不变。普通住宅的供给与优质住宅一样，也主要依赖于普通住宅地基的供给。尽管理论上普通住宅地基的形成，无论是资本门槛、技术门槛还是时间门槛都很低，普通住宅地基的供给可以变化很大，但在普通住宅需求没有大的变化的前提下，普通住宅的供给数量也不会有多大变化，普通住宅的供给价格通常能够稳定在生产价格的水平上。 　　非均衡的住宅市场运行主要与包括住宅市场在内的国民经济处于迅速发展进程有关。当国民经济迅速发展时，往往伴随着人口的增加和人均国民收入水平的提高，从而拉动住宅市场需求与供给规模的持续扩张。新的普通住宅不断加入进来，原有的普通住宅因为周边自然环境和社会环境的不断改善，品质得到明显提升，开始演变为优质住宅。于是优质住宅市场出现结构性变化，不仅规模扩大了，层次也增加了，优质住宅市场体系得到进一步的完善。此时，原有优质住宅的市场价格会随着市场竞购能力的提升而不断提升，但供给数量不会出现什么变化；演变为优质住宅的原普通住宅市场价格也不再稳定在生产价格的水平上，开始呈现优质住宅的市场特征；新的普通住宅则接替原有的普通住宅，继续保持生产价格水平上的弹性供给。这一过程一直会持续到经济发展基本稳定、人口数量和市场竞购能力不再有大的变化为止。 　　住宅市场运行这两种不同的类型决定了政府在干预住宅市场、实现住房保障目标时应该采取不同的政策措施。在住宅市场运行处于均衡状态时，政府如果要保持全部住宅的市场化供应，只能足额弥补中低收入消费者支付能力的不足，具体金额为普通住宅的生产价格与中低收入消费者支付能力之间的差额，否则就会扭曲住宅市场，使住宅市场供求失衡，最终不能实现住房保障的社会目标。如果住宅不保持完全的市场化供应，政府可以直接将住宅的支付价格规定在中低收入消费者能够承受的价格水平上，从而解决中低收入消费者的刚性居住需求。在住宅市场运行处于非均衡状态时，尽管相当一部分中低收入消费者支付能力低于普通住宅的生产价格，但只要他购买普通住宅时间较早，在住宅市场均衡运行到来之前能够确保普通住宅升级为优质住宅并足够增值，从而通过将旧的普通住宅（已升级为新的优质住宅）置换为新的普通住宅的方法，弥补过去市场支付能力的不足，也可以解决自己的基本居住问题而不必借助于政府干预。不过，通过这种途径解决中低收入消费者的基本居住问题，限定条件严格，因而社会覆盖面积有限，只能针对中低收入消费者的一部分存量，对中低收入消费者的增量没有任何价值。彻底解决中低收入消费者的住房保障问题，依然不同程度上需要住宅市场均衡运行状态下的政府干预。 　　二、劣质土地财政的产生和坚持是中国住宅市场调控失灵的主要表现形式 　　我国住宅市场的政府调控失灵首先体现在劣质土地财政的产生上。市场机制是人类社会目前为止最有效配