收益还原法范例.docVIP

☆收益还原法范例 收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和（土地价值）的一种方法。依据土地估价《规程》，其计算公式： 地价＝土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）] 其中：r——土地还原率 n——估价对象使用年限 1、确定房地年总收益 据调查，目前待估宗地M1区域内建筑水平、装修水平相似的四、五层商业综合楼如××广场、××商场、××广场等的一层正常出租情况为35-45元/平方米·月,二层以上平均租金可达10-15元/平方米·月；本次选用××广场、××广场及××市场出租调查资料作为比较案例，根据影响商业租金的各因素及估价人员经验确定各因素修正指数，具体情况详见下表： 影响因素说明 待估宗地 案例1 案例2 案例3 商场 ××广场 ××广场 ××商场 情况说明 修正指数 情况说明 修正指数 情况说明 修正指数 情况说明 修正指数 建筑结构 框架 框架 钢混 混合 用途 商业 商业 商业 商业 出租面积 5433.43 17968.74 20249.08 6295.02 平均月租金 待估 一层45元/平方米 一层40元/平方米 一层租金35米/平方米 待估 二层以上15元/平方米 二层以上15元/平方米 二层以上10元/平方米 临路条件 临××东大街 100 临××东大街 100 临××东大街 100 临××东大街 100 朝向 朝北 100 朝南 106 朝北 100 朝北 100 临街宽度 30米 100 83米 102 161.8 105 55米 101 宽深比 0.58 100 2.2 102.4 2.25 102.4 1.83 102.4 经营项目 摩托车、电动车 100 鞋、手机通讯等 103 家俱 99 迪厅、内衣店 97 建筑物功能 建筑年代早，功能较落后 100 成新度高，建筑功能好 103 成新度高，建筑功能较好 102 建筑年代早，功能落后 96 商场内部摊位出租利用方便程度 差 100 高 105 较高 104 较差 101 修正后一层月租金(元/平方米) 36.49 35.42 35.98 修正后二层以上月租金（元/平方米） 12.16 13.28 10.28 最终确定值（求平均值） 一层 35.96 二层 11.91 根据上表确定一层租金为36元/平方米·月（取整）。二层以上租金为12元/平方米·月（取整），按以上水平，宗地建筑面积5433.43平方米(其中一层建筑面积为1010平方米)，房地出租年租金为107万元。 2、房地出租年总费用 经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、房屋年折旧费、保险费、税金、空房损失费等。 （1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括房屋管理人员工资等，据了解，该项费用一般按房地产年租金收益的2%—5%计。根据当地出租管理费的客观水平和估价对象的特点，本次取4%。则： 管理费＝房地年总收益×4% （2）维修费：指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的1.5%—3%。根据当地出租市场行情，参考企业的实际维修费支出，5433.43建筑平方米。根据×年度××市区房屋重置价格标准，一等框架结构房屋重置价格为1000-1500元/平方米。考虑其实际情况，本次评估取1000元/平方米，则： 维修费＝房屋出租面积*房屋重置价格×2% （3）房屋年折旧费，＝ 重置价（元/平方米） 房屋重置总价 房屋耐用年限 房屋已使用年限 房屋剩余使用年限 年折旧费 房屋总折旧费 房屋现值 5433.43 1000 5433430.00 60.00 13.00 40.00 102517.55 1332728.11 4100701.89 （4）保险费：指房屋所有者为使自己的房屋免遭意外损失而向保险公司投保应支付的费用。据了解，目前，×××一般按房屋现值的1.5‰—2‰保险费率计收。本次评估按房屋现值的2‰计算，则： 房屋现值＝重置总价－年折旧费×已使用年限 保险费＝房屋现值×2‰ （5）税金：指房地产出租者按有关规定向税务部门交纳的房产税、营业税等，本次取17.55%,（现在的年总收益*17.6%）其中: ①房产税:依据《中华人民共和国房产税暂行条例》(一九八六年九月十五日国务院发布)可知，2%； ②营业税及城建税、教育费附加：依据《中华人民共和国营业税暂行条例》(国务院令[1993]第136号)营业税取房地年总收益的5%；根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(国发[1985]19号)可知城建税以营业税税额为计税依据，纳税人所在地在市区的，税