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营改增对房地产行业影响 　　【摘 要】本文主要是针对房地产行业，从该行业出发对 营改增试点做出探讨，主要包括营改增的内容和对房地产企业的影响。 　　【关键词】营改增；房地产行业；影响 　　一、从财务核算角度测算营改增对房地产行业税负的影响 　　增值税与营业税虽然都是流转税，但在税制设计和财务核算上存在很大区别。增值税是价外税，计税依据为纳税人生产经营活动产生的增值额，在实际操作中采取的是购进扣税法，纳税人购买增值税应税项目时缴纳的增值税可以在销售应税项目时全额抵扣，只需对本环节的增加值缴纳增值税。营业税是价内税，纳税人基本上按照其提供应税劳务取得的营业额、转让额、销售额，依照该应税劳务适用的税率，计算缴纳营业税。比较二者，增值税的税制模式能够更好地避免重复征税。本文中笔者以房地产行业为例，在物料成本占主营业务成本比例及增值税税率的不同假设下，从财务核算角度测算营改增对该行业税负的影响。 　　例：假定某房地产公司某年的主营业务收入为117 万元，主营业务成本为90 万元，营业税按销售额计征缴纳5.85 万元，利润总额=收入-成本-营业税=117-90-5.85=21.15（万元），所得税=利润总额×25%=5.29（万元），税负=所得税+流转税=5.85+5.29=11.14 （万元）。其他税费暂不考虑。 　　假设营改增后，该公司缴纳增值税，税率为17%，主营业务收入和主营业务成本不变，117 万元的原主营业务收入分离为17 万元的销项税和100 万元的主营业务收入，在物料成本为40 万元、占主营业务成本的比率为48.08%的假设下，进项税为6.8 万元。注意营业税税制下，购货进项税不能抵扣，直接进入物料成本，原营业税制下的主营业务成本90 万元减去进项税6.8 万元演变成增值税税制下的主营业务成本83.2 万元。应交增值税=销项税额-进项税额=17-6.8=10.2（万元），利润总额=收入-成本=100-83.2=16.8（万元）（增值税不能在所得税前扣除），所得税=利润总额×25%=4.2（万元），税负=所得税+流转税=4.2+10.2=14.4（万元）。 　　可见，该房地产公司在增值税税率为17%、物料成本占比为48.08%的假设下，流转税税负增加，并远大于所得税税负的减少，致使企业??体税负增加。在物料成本占比递增的情况下，增值税税负是递减的，所得税税负是递增的，在物料成本占比90.05%的情况下，该公司整体税负小于原营业税税制下的总税负。假设该房地产公司适用的增值税税率为11%，该公司在其他条件均无变化的情况下，不管物料成本占比如何，增值税税负都比营业税税制下的税负减轻，所得税递增的影响被增值税税负的减少所消除，从而整体税负下降。从上述分析而知，营改增对房地产行业的影响关键在于增值税税率的设计，因此营改增要想实现预期的结构性减税的功能，税率的设计是重中之重。 　　二、从房地产业关联产业的税负中来分析营改增对房地产业的影响 　　建筑业与房地产业是两个紧密相连的产业，依据税负嫁接的原理，建房的税负直接影响卖房的税负。现行增值税和营业税法规中都有混合销售行为的规定，依据当前的税法，建筑业虽然在销售自产货物时征收增值税，在提供建筑业劳务时征收营业税，但是，销售货物缴纳的增值税和提供建筑业劳务缴纳的营业税并不能在建筑物建造完成销售时进行抵扣，重复征税依然存在，这不仅增加了房屋的建造成本，而且抑制了企业（一般纳税人）购买房产的需求，因为购买房产缴纳的营业税不能像重置其他固定资产一样抵扣。由此可见，营业税和增值税并行，破坏了增值税的抵扣链条，影响了增值税作用的发挥。 　　营改增后，上述税法中规定的混合销售行为将不复存在，不管是销售自产货物或者提供建筑业劳务都统一缴纳增值税，理论上都能在销售房产缴纳增值税时抵扣。增值税的核心特征是抵扣机制，优势在于能够有效避免重复征税，因而，如果营改增的税率设计能够达到预期的减税目的，房地产业的税负下降将指日可待。 　　三、房地产行业未雨绸缪，需苦练内功 　　1、及早熟悉营改增政策法规 　　按照“统筹设计、分步实施，规范税制、合理负担，全面协调、平稳过渡”的基本原则，国家设计了营改增试点的总体方案，综合考虑服务业发展状况、财政承受能力、征管基础条件等因素，先期选择经济辐射效应明显、改革示范作用较强的地区开展试点，然后逐步推广至其他行业。 　　营改增能够实现税制转换，打通连接二、三产业增值税抵扣链条，从制度上解决货物与劳务税制不统一和营业税重复征收问题。在营改增试点实施后，试点地区企业普遍税负降低，但也有一些企业出现了税负加重的情况。因此，房地产企业需及早熟悉《营业税改征增值税试点实施办法》等营改增相关政策法规。 　　2、注意了解税收征收主体的变化 　　营改增扩围，交通