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试论房地产开发项目成本控制重点阶段 　　【摘 要】项目工程在进行建设过程中成本控制非常重要，每个建设阶段都各具特点，对其进行成本控制也具有不同的重要性。在工程的设计和施工两个阶段尤其要注意做好成本控制，本文主要论述了房地产行业在项目建设关键阶段的成本控制方案。 　　【关键词】房地产；开发项目；成本控制；措施 　　房地产行业在建设阶段进行的成本控制主要涉及到项目投资、方案设计、项目承发包、施工、竣工等各个阶段。为了充分实现控制目标，管理人员应使用动态化管理方式对系统化、复杂化成本进行控制。房地产开发项目对成本控制人员的知识范围要求广泛，因此应广益集思运用集体智慧来达到成本控制的需要，进而做好该工作。 　　一、房地产开发项目主要包括以下成本 　　1、前期建设费。房地产项目建设的过程较长，其前期项目是指工程勘察到项目动工这一过程，该期间所消耗的资金称为前期投资。该阶段应着重关注征用土地这部分投资，如征用土地和拆迁安置以及补偿等各个项目投入成本等，各地政府关于这方面都有明确定位。 　　2、项目建设费。该阶段的成本消耗分为间接和直接两种。直接成本是指直接消耗的材料、人工等等各类费用。间接成本是指参与管理的人员薪资、固定资产的折旧和修理消耗以及办公、基础设施等各类费用。 　　3、项目安装费。项目在投入使用前有可能需要消耗一些工程安装费和设备安装费。安装的形式可以是企业自行也可以是向外承包。若企业选择自行安装，则项目安装投入的资金量将和建筑施工投入的资金量基本一致。 　　4、后期的清理费，如恢复原环境的投入费用。此类费用极易和间接费用发生混淆，因此人们按照现场是否设立管理机构进行费用划分，管理机构存在将其划分为开发成本中，反之划入当期损益。 　　5、配套设施安装费。此类费用是指可被计入成本但不能进行有偿转让的各种公共设施建设费，如建设公厕、锅炉房等项目费用。 　　二、房地产开发项目成本控制重点阶段 　　1、方案设计阶段 　　（1）设计方案优化 　　在设计阶段要将方案优化作为第一要务，这也是工程成本控制的重要步骤。设计方案在进行优化时一定要确保其技术上和经济上都具备可行性。例如写字楼在进行设计方案优化时，可以对楼型、装修设计、标准层面积以及公共区域位置等方面进行优化，进而有效提升建筑面积使用效率；在进行设备选型时，既要确保方案的技术可行性，又要考虑方案的经济可行性，这样既能有效控制成本，又能确保方案可以被实施。 　　（2）使用限额控制措施，限额控制是指按照获批的设计任务书、投资估算有效完成初步设计控制，再使用初步设计规定的总概算设计与控制施工方案。使用限额设计方案，并落实设计经济责任制，可以有效对设计“镀金”进行控制。限额设计方案实施后，不能轻易变更，以避免投资限额被随意突破。房地产开发项目造价管理者要和设计人员及时沟通，以便能为工程建设及时提供有效资料。过多的变更会降低设计方案对工程造价的控制力， 所以，在项目建设中必须要制定明确的限额指标，并使用激励机制对工作进行奖惩考核。也可使用类比的方式进行工程造价控制，如使用同类工程规定的技术指标对分析、优化工程方案。 　　（3）分析项目的前期造价 　　设计阶段造价控制的一般程序包括：专题调查、规定设计任务、编制方案设、审查图纸。因为设计单位和开发单位关注的方向不同，因此开发单位更加重视工程造价控制，该阶段的工程造价控制应由开发单位提出，由设计单位具体实施。开发单位和设计单位在选择设计方案前，应结合各方力量专门对成本控制的敏感点进行讨论研究，若进行项目考察、采集先进技术资料、组织专家研讨会等。将工程技术方案选择和成本控制目标确定同时进行。开发单位也可使用定额设计的形式，将成本控制的思想通过设计任务书系统的传达给设计单位。积极组织人员进行图纸会审，做好设计方案分析，使方案从设计、建设以及销售等各个方面都具有可行性。造价控制人员在设计阶段的主要工作是使用造价分析的方法协助技术人员，参照经济分析以及价值工程原理等指标设计出最适合的方案。 　　2、房地产开发项目建设阶段的成本控制 　　（1）抓好施工图审核与细化 　　房地产开发项目在施工阶段，对设计图纸和审核水准的的要求很高，优秀的设计图纸与高超的审核水准能对成本控制起到积极作用，同时也能有效降低施工中出现可变因素以及不确定因素的几率。尤其是，经过有效审查和细化的设计图纸在项目施工成本控制中具有更高的针对性，也具有更明确的着力点，对成本控制的贡献很大。因此，为了有效对建设成本实行控制，就必须积极对施工图纸进行审查与细化。 　　（2）积极进行工程施工招标、材料采购招标、合同管理 　　房地产开发项目在施工前应选择优秀的施工企业与建材供应商，以确保工程在建设阶段有序开展成本控制工作。房地产企业在选择建设单位时应使用公开招