附件之三商业模式.docVIP

附件三：商业运营模式 一、项目开发面临的主要矛盾与解决矛盾的基本原则 （一）项目开发面临的主要矛盾 1．项目区资源构成与项目产品及功能之间的矛盾 项目区旅游资源分散，相对于周边竞争性项目其稀缺性较弱。而项目产品中的游乐类项目、休闲类项目、酒店类项目和住宅类项目等的市场价值的实现，是以其具备市场吸引力为前提条件，这对于各项目主导产品独特主张的提炼和核心竞争力的打造，提出了极高要求。 游乐、休闲和度假房产项目（包括酒店和住宅类项目）在本项目中居于核心地位，多滨湖而建。湖区属于我国南北气候过度带，降水量年际变化大，年内分配极不均匀，很大程度上来源于雨水补给的太阳湖，枯水季节与洪水季节的水面高差较大，对滨水固定项目的开发限制较大。尤其是万胜坝水利工程的主要功能是保障下游农田灌溉，其次为发电和供水（详见《万胜坝水利工程分期调整初步设计报告》）。由于农田灌溉大量用水时期与旅游旺季时间重叠度大，这与太阳湖旅游开发必须有充分的水资源保障形成矛盾，项目核心产品的开发条件将面临威胁。换言之，本项目开发可能威胁万胜坝水利工程的饮用供水功能和灌溉供水功能，可能导致发电利益损失。 2．开发规模、开发环境与投资实务之间的矛盾 项目开发区域面积大，资源种类丰富，项目产品多元，涉及农业、旅游、房地产三大产业，投资规模大，开发周期长，开发和发展环境尤其政策和法制环境变化纷繁，开发企业不易预测和难以控制的因素较多。需要尽可能平衡项目短期效益与长期效益的关系，需要尽可能把握项目核心产品与非核心产品关系，需要尽可能协调经济效益与社会效益的关系，需要尽可能同步企业目标与政府目标。这些为项目开发时序和投资节奏的合理设计、为不同种类项目产品的投资—回报模式设计、为项目开发建设与相关产业协同发展提出了高要求，成为现实而严峻的课题。 3．企业目标与政府职能及民意取向之间的矛盾 政府扶持资源开发目前主要着眼于对区域经济的带动和产业亮点的出现，兼顾民生，开发企业的愿景则具有更强的战略经济意义，追求利益的最大化和最快化，强调投资回报。二者的愿景共同之处多，也有一些矛盾。随着土地政策的巨变成为常态，随着政府建设逐步公开和透明，项目的开发战略和开发企业的发展路径面临挑战。 镇区以外的项目开发，尤其是定位于中高端市场的度假房产项目，对于能源、交通、通讯、环保等公共硬件设施和项目相关的第二及第三产业均有较高的配套要求，对于区域人文、治理等软性营商环境也有很高要求。而石柱县属欠发达地区，旅游业也还处于初级开发阶段，在相当长时间内，项目地经济、社会发展状况将与本项目开发建设过程中及建成后运营的现实需求产生一定的矛盾。希望经济、社会条件对本项目提供有力地保障和推动，开发企业的这种内生需求不一定能够得到满足。 （二）解决矛盾的基本原则 顺应天时，配合统筹，协同发展。开发企业融入石柱县的整体发展中，不局限于本项目的开发和运营，立足于区域经济运营，着力打造项目亮点，积极参与石柱县尤其黄水镇城乡统筹改革，主动推进石柱县经济增长方式的转变，尽可能将企业目标与政府目标同步，预防和有效解决可能发生的各类矛盾，赢得各方持续支持，共同发展，实现企业盈利及区域带动的双重目标。 借助地利，抓大放小，推高带低。围绕度假房产等项目核心产品，将资金集中开发对其价值实现及增值具有直接促进作用的生态质量、景观效果、人居质量、养生资源等方面，集沙成塔，形成“完整产品”，打造出迎合高品质度假生活方式的核心产品的市场竞争力。其他对核心产品具有间接促进作用的“配套性”资源，例如森林旅游资源、户外运动资源、特色物产资源等，可合作开发或委托开发，作为外围产品打造。形成以低端产品聚势、以高端产品取利的格局。避免对经济价值不高的资源的投入，避免面面俱到，专注于扩增自身的赢利和发展空间。 谋求人和，定位“和商”，勇于担当。在项目区内及周边区域，对于项目旅游产品和房地产产品的目标客户、潜在客户和商业合作伙伴，采取培育、辅助措施，整合项目上下游产业和人脉资源，发挥积聚效应；对同业者，发扬和传播“和商”理念，竞争合作并举。带头建立并维护与项目区农业、工业、服务业的利益共生链条，在产业互动、协同发展过程中赢取多种利益群体的支持，协力为提升项目区整体这个共同家园的形象、价值做出贡献。 二、开发企业在项目区的定位与发展方向 开发企业站在区域经济运营商的角度，定位于旅游项目的设计者和基础资源的统筹者、重要旅游项目和度假房产的开发商和农业产业资源的重要整合运营商，形成产业联动发展格局；配合城乡统筹综合配套改革和新农村建设，与政府共同拟订区域规划、发展战略和投资节奏；秉承“和商”理念，整合项目上下游要素资源，引领定位相对较低的同业产业协同发展，成为区域的资源管理者、项目管理者、营销管理者和服务管理者，提升项目区整体的市场竞争力，在发展中逐步成长为区域领导