西安浐灞市场研究报告12113621.docVIP

浐灞房地产市场研究报告 佛山经纬房产咨询有限公司 2008年7月 目 录 一．浐灞社会经济运行状态 3 1.地理位置与资源条件 3 2.经济运行情况 6 3.经济环境对房地产行业的影响 7 二. 浐灞发展规划 9 三．浐灞房地产市场分析 10 1.房地产市场态势分析 10 1.1供需状况 10 1.2价格走势 13 1.3未来预测 21 2.重点楼盘分析 22 3.总结 29 一．浐灞社会经济运行状态 1.地理位置与资源条件 地理区位西安市位于黄河流域中部关中平原，南和东南以秦岭山脉主脊为界，与汉中市、商洛市相邻；西以太白山及青化台原为界，与宝鸡市接壤；西北以渭河为界，与咸阳市隔河相望；东以零河和灞塬山地为界，与渭南市相接。浐灞生态区位于西安市主城区东部，包括浐河、灞河两河四岸的南北向带形区域，地跨未央、灞桥、雁塔三区，北起灞河入渭口，南抵绕城高速与长鸣公路立交，西起西铜公路及幸福路，东至西康铁路。规划总面积约129 K㎡。地形地貌浐灞生态区总的地势南高北低，南北地形高差达80m，灞河岸边地势较高，河床宽坦。?规划区域南部和中部影响本区的主要地貌特征有凤栖塬、少陵塬、白鹿塬和铜人塬四塬，形成对规划区域的半包围态势，浐河灞河从少陵塬、白鹿塬和铜人塬之间切穿而过，形成丰富地貌景观特征，是构建山水景观城市的良好地貌基础。气象气候浐灞生态区所在的西安地区气候属温暖带半湿润大陆性季风气候区，四季冷暖干湿分明，冬夏温差大，冬季寒冷干燥、雨雪偏少；春季升温迅速，气温波动大，常出现干旱、大风、霜冻等自然灾害；夏季炎热、高温、日照强烈；秋季温和湿润，时有阴雨，亦有秋旱出现，多年平均气温13.30C。年降水主要集中在七、八、九、十这四个月内。  2.经济运行情况 2.1历年GDP表现 2007年西安市生产总值实现1763.73亿元，人均GDP实现21339元，按平均汇率计算,达到2824美元，房地产进入快速发展阶段。 浐灞生态区浐灞生态区 2.3在岗职工平均工资 西安市在岗职工平均工资水平每年快速增长，而近年更达到15%以上，反映消费能力水平也在不断提高。 3.经济环境对房地产行业的影响 房地产开发需要良好的经济环境，近年来，西安的社会经济处于不断上升的阶段，有利于促进社会的安定与团结，进一步推动房地产开发投资及消费者的购房行为。 近年各项经济指标均保持双位数的高速增长，城市展现蓬勃发展势头。人均GDP元，房地产业将入速发展阶段第产业重要经济增长，房地产业提供坚实的客户基础 区域布局整个生态区区域呈“一心三翼”的布局????一心是指：以浐灞半岛、广运潭生态景区为核心的浐灞中心区域，总面积约为50平方公里。????三翼包括：绕城高速以北至灞河入渭口、总面积约34平方公里的北翼（灞河下游段）；????陇海铁路华清路以南至三环与绕城立交，长约9.4公里、面积约25平方公里的南翼；????陇海线路至西康铁路的灞河段，全长约4.8公里，总面积约18.3平方公里的东南翼。????浐灞生态区计划通过流域综合治理、生态重建和开发建设，逐步在生态区范围内建成若干城市组团。预计到2020年，人口达到55万人，基本建成集生态、会展、商务、文化、居住等功能为一体的新城区，从而使得浐灞生态区成为生态环境优美，人与自然高度和谐，“宜居宜创业”的西安第三代新城。区域定位???浐灞生态区的定位是 “四区”、“四带”。“四区”即新型城区、生态区、商务区、景观区，四带及生态带、景观带、旅游带、经济带。??? 生态——到规划期末，浐灞生态区内会形成2万亩绿地、2万亩水面及湿地，成为城市中心的中央公园。??? 文化——浐灞河既是自然的河流，更是文化的河流。从半坡先民到灞柳风雪，文化传承不断，唐代更有浐灞之间，三辅胜地之说。??? 现代——浐灞作为生态新区，在风格上不复古，不崇洋，体现现代风格。区域特色上与古城和其他新区体现差别，错位发展。 5月西安商品房40指数较4月上升5点，40指数涨幅减缓，全市虽销量方面受地震影响萎缩明显。 城东区5月信息 城东区本月普通住宅销量降幅较大，普通住宅类物业销量下滑最为明显，幅度仅次于城内区达到47.66%。主要由于城东各项目本月表现均不济，销量前十排名中往月部分旺销项目均未上榜，大体量项目销量支撑乏力使得区域整体销量直线下降。 ? ??5月城东区普通住宅总销量较上月下降47.56%。70-110平米户型区间销量继续占据重要比重。 ? 1.2价格走势 西安楼市5月信息 商服用房 从商服用房均价变动比率走势图来看，5月全市商服用房类物业价格为：8686元/平方米，较4月上涨2.48%。5月商服用房类物业销量下降的主要原因在于上月全市销量受曲江板块过万交易量拉升明显，而本月整个城南板块仅有刚刚过千的成交。