房地产集合投资信托业务试点管理办法.docVIP

《房地产集合投资信托业务试点管理办法》即将出台《房地产集合投资信托业务试点管理办法》（下称《管理办法》）已由银监会联合央行草拟完毕并负责解释，这份央行银监会版的REITs方案明确指出，房地产投资信托业务由银监会和央行监督管理。虽然尚未确定具体施行时间，但作为基于银行间市场的交易信托，REITs产品的主体上市、交易以及具体投资方案已成形。 信托单位在银行间发行尽管证监会和银监会两大系统几乎同时启动REITs方案研究，但相比于证监会面对公开市场的种种法律问题，银监会方案则相对更加实际。 　　据悉，今年上半年，银监会及央行就已联合研究出台上述《管理办法》。这份《管理办法》规定，REITs将由依法设立的信托公司作为受托机构，通过公开发售信托单位设立房地产集合投资信托。 　　信托公司担任受托机构从事房地产投资信托业务，应经银监会批准，作为受托机构的信托公司条件之一为注册资本不低于5亿元，最近3年年末净资产不低于5亿元。 　　受托机构将向银监会申请信托发行，获得批准后，经受托人申请，中国人民银行核准，信托单位可以在全国银行间市场发行。发行信托单位应采用承销方式，承销机构应为注册资本不少于2亿元人民币的金融机构，承销机构可在发行期内向其他投资者分销其所承销的信托单位。 　　信托计划的资金实行保管制，资金保管机构由依法设立并取得相应保管资格的商业银行担任。 　　发行后的房地产集合投资信托单位可以在交易场所进行交易，但信托单位持有人不得申请赎回。信托可以通过发行新的信托单位募集资金进行投资。 　　信托单位可向投资者定向发行，参与定向发行的投资者应当承诺获得本次定向发行的信托单位持有期限不少于12个月。 ?????? 募资不得投资境外物业 　　从《管理办法》来看，未来上市的REITs更类似于一个封闭式的房地产投资基金，值得注意的是，未来募资的主要投资方向将主要用于境内成熟物业。 　　这份《管理办法》中，房地产投资信托资金主要投资方向包括：可产生稳定收入的房地产项目；空置或没有产生收入的房地产或在建房地产工程；商业物业抵押贷款作为标的而发行的金融产品，或收购房地产抵押贷款，或以债权及物权的方式运作于可产生稳定收入的房地产项目等。信托还可以通过投资公司股权的方式间接持有房地产。 　　《管理办法》中还规定，信托财产不得从事或参与土地开发，也就是说，将投资信托与一般的房地产开发资金进行明确区别开来；此外不得投资境外物业，不得进行资产担保等。 　　由于只能进行物业持有性投资，信托倾向于长期回报，《管理办法》明确，信托持有任何一项房地产的时间不得少于2年。 　　信托的收益分配，每年不少于一次。信托年度收益分配比例不得低于信托年度已实现收益的90%。