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调研报告 【精品文档】 让“旅游综合体”成为旅游综合改革创新的战略抓手——“旅游综合体”开发模式研究 （罗红宝 林峰） （一）概念 “旅游综合体”的概念，实际上来自于我们所熟悉的“城市综合体”，但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐四大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。而“旅游综合体”，有时也称之为“休闲综合体”或“度假综合体”，是指基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。作为聚集综合旅游功能的特定空间，旅游综合体是一个泛旅游产业聚集区，也是一个旅游经济系统，并有可能成为一个旅游休闲目的地。 （二）特征 “旅游综合体”出现，是“旅游消费模式升级（从单一观光旅游到综合休闲度假）、景区发展模式升级（从单一开发到综合开发）、地产开发模式升级（从传统住宅地产到综合休闲地产）”三大升级共同作用的结果。从这个意义上看，更印证了“旅游综合体”必然是推动中国旅游产业再次升级的主力引擎，也决定了其核心特征包括以下五个方面： ? “旅游综合体”五大特征 1、以一定的旅游资源与土地为基础 这是旅游综合体打造的前提所在，需要指出的是，这里说的旅游资源，是包括人工打造的资源在内的泛旅游资源的概念，如何转化成具有独特吸引力的旅游产品是其核心指向。土地资源，可大可小，它决定了旅游综合体的规模大小，影响着产品的配比结构。 2、以旅游休闲功能为主导 作为旅游综合体，旅游休闲功能必须是主导，基于泛旅游产业综合发展的构架，融合观光、游乐、休闲、运动、会议、度假、体验、居住等多种旅游功能在内的“综合旅游休闲”的概念，当然，在实际开发中的功能综合配置，不是多种功能的简单的大糅合，而是要根据具体情况，侧重打造其中某一项或几项功能。 3、以土地综合开发为手段 旅游综合体，实际上根本就是以旅游休闲为导向的土地综合开发利用的一种手段，其目标是通过综合开发，进行多功能、多业态的集聚，以旅游发展提升土地价值、推动衍生产业发展、多元文化互动，最终实现开发回报的最优化。 4、以休闲地产产品为核心 在此说的休闲地产产品，既包括度假酒店地产、休闲商业地产（商街）、休闲住宅地产三大核心类别，也包括其他特色主题地产如创意地产，这是旅游综合体开发最核心的一个板块，是赢利的核心所在。 5、以较高品质服务为保障 作为旅游开发的升级模式，旅游综合体必须拥有超越一般景区的较高品质的服务作为保障，才能够实现良好的运营。 （三）作用 从大的层面上来说，一个成功的旅游综合体，对于提升城市品牌形象、提供更多就业岗位、推动产业转型升级等方面都有巨大作用。 从旅游发展的角度来说，旅游综合体实际上有三大作用：其一，推动区域旅游从“观光时代走向休闲时代”。 其二，推动区域旅游从“景区时代走向旅游目的地时代”。 其三，推动旅游开发从“单一产品时代走向综合体时代”。 从地产开发的角度来说，旅游综合体为大地产开发特别是旅游休闲地产的开发提供了一种创新的模式；按照“旅游综合体”的特色模式进行旅游休闲导向的土地综合开发，实现地产开发与综合旅游休闲发展的完美融合，为旅游休闲地产的创新开发带来了巨大的空间，东部华侨城正是一个最为成功的典型。? 旅游综合体”有哪些类别？ ?旅游综合体的分类依据有多种，这里只介绍两种。 其一，从品质上来说，可以分为一般旅游综合体和国际旅游综合体（实际上这里的国际，更多的是指“具有国际水准”的意思，如西溪天堂国际旅游综合体）两种。 其二，事实上，我们认为，旅游综合体的分类，基于核心资源、核心产品或核心功能来划分，在规律性的把握上，更有现实的意义，由此一般形成了“X+旅游综合体”的分类模式（X，指核心资源、核心产品或核心功能），这些分类在实际的情况中又有交叉，但主要包括以下十大类别： 1、温泉旅游综合体，如珠海海泉湾、北京温都水城、柏联SPA。 2、滨海旅游综合体，如海南清水湾。 3、主题公园综合体，如深圳华侨城、成都温江国色天香。 4、乡村旅游综合体，如成都五朵金花。 5、高尔夫旅游综合体，如深圳观澜湖、杭州富春山居高尔夫。 6、文化创意旅游综合体，如杭州南宋御街、上海新天地、楚雄彝人古镇。 7、休闲商业旅游综合体，如上海豫园。 8、主题酒店旅游综合体，如西溪天堂、澳门威尼斯人度假村。 9、生态休闲旅游综合体，如东部华侨城、恩龙世界木屋村。 10、休闲新城旅游综合体，如甘肃冶力关、京津新城。 如何打造“旅游综合体”？ 对于相对复杂的旅游综合体，究竟如何打造？不同类别的综合体，打造模式也必然有所不同。我们结合