2011年北海嘉与·冠山海——休闲度假完全解决方案践行者营销战略及策略.ppt

* 定价思考三：项目作为北海高端物业后来者，给予客户形象的认知以及前期可呈现展示条件的限制，使项目短期内难以取得较大的溢价 客户对于本项目北海高端形象的认知以及形象感知、展示条件的限制，使项目短时内难以取得较大的溢价 必须突破的定价壁垒 产品昭示性 形象传播（户外） 工艺术展示中心 样板房 园林示范区 基于展示的体验式活动 入会 认筹 开盘 强销 营销中心） 本项目以后来者身份腾跃至“三重奏”需营销推广配合、展示逐步呈现，客户形象感知需要一个过程 建立项目高端形象 产生较高溢价空间 高端物业基本营销动作。 价格策略 * 我们面临最直接的北一和三千海的竞争，我们认为客户购买此两项目是基于是对一线海景资源、特色建筑与度假氛围的需求，在客户已经形成的既定购买认知下，我们将通过与本项目类似的同样具有海景资源/度假氛围的北一、三千海等项目进行市场均价比较，通过市场均价比值系数，同时依据一、二线海景项目价差比值反推本项目均价。 T1 T2 项目为高端物业大盘，因此项目之价格策略必须考虑大盘一期销售的延续性，建议采用平稳的入市价格，同时开盘放大房源消化量，保证一期整体的平稳快速销售和回款。 T3 项目要成为三重奏之一，目需在开盘前保证一定的项目展示面，将北海高端物业做到极致的前提下，为本项目创造溢价空间，同时为项目最终成为领唱者奠定基础。 突破定价之壁垒 解决定价限制条件之路径——突破价格的壁