2006年昆明五湖四海国际度假别墅区的的策划的报告.doc

五湖四海国际海滨度假别墅策划报告 目 录 第一章　市场研究 基地研究 竞争分析 客源分析 定位策略 产品策略 价格策略 第八章 营销策略 第九章 推广策略 第十章 销售策略 　　　　 第一章　　市场研究 第一部分 昆明近年别墅开发状况分析及目前别墅开发类型 简 介 一、昆明别墅市场发展历程回顾 1、昆明别墅市场发展概况 昆明当代意义上的“别墅”，最早可以追述到1988年棕树营小区内部的“别墅”。到20世纪90年代，还先后有万兴花园别墅、裕康花园别墅等出现。这些别墅有着一个耐人寻味的别称—“小区内两三层楼的高级房子”。从别墅的内涵来说，这种“小区内两三层楼的高级房子”，一直可以延续到金康园别墅、纳西小院别墅、春苑小区别墅等等。这些别墅，虽然有了别墅的室内环境，却没有别墅的室外环境，更没有别墅区外的自然环境。 开始具有别墅“神韵”的，在昆明应该从1998年开发的金缘山庄算起。金缘山庄虽然也是小区内的别墅（属于金沙小区），但是由于规模大，而且位于山顶山林之中，因此不仅有了别墅的室内环境和别墅的室外环境，而且有了别墅区外的东郊山水环境。所以，金缘山庄在昆明高消费层中产生了较大的影响，并且实现了较好的销售业绩。几乎同时开发的听涛雅苑，外部环境应该说更具有优势，但是由于规划设计、销售策略等方面的原因，始终未能形成有效的影响力。 因此，一方面昆明始