祈年悦城商业定位及招商的策略的方案05.05.ppt

定位方面：如何科学、准确的对项目商业进行整体定位？如何精确的进行业态规划，确立项目的优势？ 营销方面：如何制定合理的价格，迅速实现商业招商和销售？ 本案位于重庆市北部新区冉家坝片区，北临新南路，东临余松路，西邻冉家坝未来政府广场。 项目总占地面积约2.2万㎡，总建筑面积约15.52万㎡。建筑密度42.52%，容积率4.99.其中住宅面积约9万㎡，商铺约1.63万㎡，其余建筑为社区、物管、车库等公共配套用房。 项目商业部分社区临街底商和欧式独栋商业两部分构成。 其中社区临街底商分布在住宅1号楼裙楼-2、-1、1层，住宅2号楼裙楼-1层，住宅3、4号楼裙楼1层，住宅1、2号楼之间的裙楼商业5号楼-2、-1层，住宅3、4号楼之间的裙楼商业6号楼1层，以及住宅2、3号楼之间的裙楼商业7号楼多功能厅1、2层。 独栋商业是由位于在项目西侧的由A、B、C、D、E、F、G、H、J、K、L共11栋欧式风格独栋建筑以及临冉家坝广场与项目之间规划道路一侧的-2、-1层部分地下商业面积构成。 项目由北向南呈一定的坡度，北低南高，因此临街商业部分呈纵向不规则分布（如右表所示）。 社区临街商铺房源统计（1号楼-2、-1层） 社区临街商铺房源统计（1号楼1层） 社区临街商铺房源统计（1号楼） 社区临街商铺房源统计（2号楼-1层） 社区临街商铺房源统计（3号楼1层） 社区临街商铺房源统计（4号楼1层） 社区临街商铺房源统计（5号楼-2、-1层） 社区临街商铺房源统计（5号楼-2、-1层） 社区临街商铺房源统计（6号楼） 社区临街商铺房源统计（7号楼1、2层） 独栋商业房源统计（地上1—3层） 独栋商业房源统计（地下-2、-1层） 独栋商业房源统计（地下-2、-1层） 关键词：体量、商业价值、结构 体量：经过对本案商业部分的产品梳理和统计，社区临街商业（包含临规划路地下商业部分）可用于租赁或销售的建筑面积为6052.89㎡，欧式独栋商业可用于租赁或销售的建筑面积为9988.1㎡，总计为16040.99㎡，商业总体量偏小。 商业价值：由于本案商业总体量较小且有相当部分常规的社区临街底商，因此要想把本案商业做得出彩，就必须充分利用欧式独栋商业建筑形态的唯一性和不可复制性以及较高的商业口岸价值对其进行着力打造，以奇制胜，以精制胜。 结构：本案地块由南向北呈一定坡度，南高北低，造成商业结构相对复杂一些。如部分商业层高只有2.3米，部分-1楼商业的横向和竖向交通需要通过-2楼过渡解决，因此对后期的销售和租赁会产生一定的难度。 鉴于本案商业规模较小，辐射半径短等原因，本报告在研究区域商业环境时，以新南路为中心轴从龙湖水晶丽城到松余路为止，对新南路两侧的项目进行一一研究。 通过对区域内各个项目商业情况的分析，我们可以得出如下几点结论： 1、区域商业总体来说可以分为”家居建材类“、”餐饮、娱乐、休闲类“、”社区配套类“三个主题。 2、两大板块，即以”红星美凯龙“为首的家居建材板块和以”龙湖晶郦馆“为首的中高端餐饮、娱乐、休闲板块。 3、区域内其他商业主题无明显特点和优势的情况下，项目在商业业态分布上很好的利用了”红星美凯龙“和”龙湖晶郦馆“的商业延展性，借力打力。 4、各项目把社区型配套商业都分布在商业口岸不好的地方，既满足了住户的日常消费需求也很好的填充了商业面积。 5、除红星美凯龙和未来的龙湖MOCO定位为高档家居以形成辐射整个渝北以及江北部分区域内的高端客群外，其余商业主要满足冉家坝区域内住户和公司办公人员日常的消费需求。 重庆市商业规划： 冉家坝区域在城市商业中的地位和功能，定位为渝北区第二商业中心区。核心商业区将建设成为功能齐全、配套完善、环境优美、交通便利、全市一流的现代商业区，成为渝北区商贸业重要的发展极。冉家坝商业中心区以购物、休闲、居住、娱乐为主，在功能设置上强调与周边区域尤其是观音桥商圈的互补。 渝北区商业规划： 在经营培育好沃尔玛、百安居等大型超市的基础上，规划建设好SHOPPINGMALL、步行街，配套休闲茶饮、电影院、图书店、信息中心等设施，使之成为集购物、休闲等功能为一体的现代商业中心区。 从重庆市以及渝北区对于冉家坝区域的商业规划定位来看，我们可以读到几点利好消息： 1、冉家坝区域江北打造成为渝北区第二商业中心区，与观音桥商圈形成互 补。因此从政策上本案能够享受政府规划多带来各项有利条件。 2、本案地处冉家坝中区域，被冉家坝商业广场、红星美凯龙、沃尔玛、百 安居等多包围，坐享其所形成的商业核心吸附力所带来的消费人群，美 哉！妙哉！ 综合以上区域市场及规划的分析，鼎合认为